Áp lực đáo hạn của ngành bất động sản và gợi ý giải pháp để có nguồn vốn kinh doanh

Doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn triển khai dự án, gánh nặng đáo hạn cao

Trong một báo cáo cập nhật triển vọng thị trường vốn được công bố mới đây, chuyên gia FiinRatings cho biết: Thời gian qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án. Thị trường bị chi phối bởi phản ứng tâm lý của nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp đối với các chính sách về đất đai, tài chính lẫn tín dụng đã khiến tất cả các hoạt động trong lĩnh vực bất động sản bị ngưng trệ, doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà.

Bên cạnh đó, hàng loạt các quy định nhằm thắt chặt tín dụng trong môi trường lãi suất tăng đã buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn khác thay thế và bù đắp cho các dự án. Do đó, việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu đã được các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh để tăng tính chủ động về tài chính trong bối cảnh rủi ro về lãi suất cho vay có thể vẫn sẽ tiếp tục tăng.

Trong vòng 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. (Ảnh minh họa: Văn Luận)

Theo chuyên gia FiinRatings, trong vòng 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn của ngành bất động sản sẽ lên tới 230,86 nghìn tỷ đồng, chiếm 35,2% tổng giá trị đáo hạn toàn thị trường. Trong khi đó, phần lớn các trái phiếu trên được phát hành với thời gian đáo hạn từ 3,5 năm trở xuống, cho thấy nhu cầu vay vốn để tái cấp vốn của ngành là rất lớn. Các doanh nghiệp sẽ buộc phải dựa vào dòng tiền hiện có hoặc tiếp cận các nguồn vay bên ngoài rủi ro hơn.

FiinRatings ghi nhận, do thiếu vốn triển khai dự án trong khi doanh số sụt giảm, nhiều doanh nghiệp đã tính đến các phương án tái cơ cấu nợ như: Gia hạn nợ, chuyển đổi gói vay với lãi suất mới; mua lại trái phiếu; trả nợ trái phiếu bằng bất động sản. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng tái cơ cấu lại hoạt động kinh doanh tập trung vào sản phẩm chủ lực; thu gọn bộ máy, cắt giảm nhân sự; tăng chiết khấu để kích cầu.

“Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng nếu các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận với các trái chủ về việc giãn nợ hoặc hoán đổi các sản phẩm bất động sản cho các khoản gốc và lãi vay trái phiếu chỉ có thể hỗ trợ duy trì thanh khoản trong khoảng thời gian ngắn do các doanh nghiệp này vẫn phải thực hiện các cam kết khác như các khoản nợ vay ngân hàng, các khoản phải trả liên quan đến hoạt động kinh doanh,....”, chuyên gia FiinRatings nhận định.

Giải pháp huy động vốn khả thi cho các doanh nghiệp bất động sản đến từ FDI

Hồi cuối năm 2022, Savills Việt Nam (đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản) công bố thông tin về thị trường vốn doanh nghiệp bất động sản. Đơn vị này dẫn ý kiến ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam rằng: Để đảm bảo ngành bất động sản duy trì tốc độ phục hồi ổn định cũng như nguồn cung ở các phân khúc, phục vụ nhu cầu của các ngành kinh tế khác, giải pháp huy động vốn khả thi cho các doanh nghiệp là dòng vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI).

“Trong khi các kênh huy động vốn đều không khả thi, các doanh nghiệp nên tìm đến kênh FDI như một giải pháp phù hợp. Sau hơn 30 năm thực hiện chính sách mở cửa thu hút FDI, đến nay, Việt Nam đã tiếp nhận đầu tư từ 140 quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới, dẫn đầu là nhóm ngành sản xuất - chế tạo và bất động sản. Cần phải khẳng định đây là một trong những nguồn lực đặc biệt quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhất là trong bối cảnh như hiện nay”, ông Neil MacGregor nói.

Ở góc độ các doanh nghiệp bất động sản, Tổng Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư cần tìm đến những giải pháp mang tính bền vững với bức tranh dài hạn. Để quá trình thu hút nguồn vốn diễn ra thuận lợi và tìm được những nhà đầu tư phù hợp, hài hòa lợi ích giữa các bên, cần có thêm sự hỗ trợ chuyên nghiệp đến từ các đơn vị tư vấn đầu tư kinh nghiệm và mạng lưới kết nối rộng khắp ở nhiều thị trường.

“Các doanh nghiệp cần linh hoạt và chủ động trong việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế. Với những quỹ đất sạch, cách làm việc minh bạch và năng lực sẵn có của chủ đầu tư, không khó để doanh nghiệp tìm kiếm nhà đầu tư phù hợp. Chúng tôi nhận thấy với những lợi thế về am hiểu thị trường và các thủ tục hành chính của doanh nghiệp trong nước kết hợp với kinh nghiệm cũng như năng lực tài chính của các nhà đầu tư nước ngoài, rất nhiều dự án bất động sản quy mô lớn với chất lượng tốt đã được cung cấp cấp cho thị trường ở mọi phân khúc”, ông Neil MacGregor nói.

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), nguồn vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so với cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%. Theo Bộ Xây dựng, FDI vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.

Văn Luận