Thị trường mất thanh khoản, giá nhà có kéo giảm?

Chưa có tình trạng “bán tháo”

Có mặt tại một dự án căn hộ quận Phú Nhuận (TP.HCM) chúng tôi ghi nhận tình hình thực tế giá căn hộ vẫn neo ở mức 85 triệu đồng /m2, không có sự suy giảm dù thanh khoản đang chững lại.

Anh Khang Trần, một sale bán căn hộ chuyển nhượng tại dự án này cho biết: “Dù giao dịch ít đi, có thời điểm như chững lại không có giao dịch nhưng chưa thấy tình trạng chủ nhà rao bán lỗ”.

Giá bất động sản chưa có dấu hiệu giảm.

Tại khu vực phía Đông của TP.HCM, nơi vốn có sự tăng trưởng và biến động tăng giá khá mạnh trong 5 năm qua cho thấy thị trường cũng không có dấu hiệu giảm giá. Trái lại một số dự án có thay đổi về hạ tầng giao thông lại có sự chứng kiến tăng giá sơ cấp. Cụ thể tại một số dự án căn hộ thương mại ở khu vực Thủ Thiêm dưới chân cầu Thủ Thiêm 2 vừa khai trương ghi nhận mức giá tăng mạnh từ 90 triệu đồng/m2 lên 200 triệu đồng/m2.

Tương tự với căn hộ giá nhà phố tại TP.HCM cũng chưa có dấu hiệu giảm. Khảo sát cho thấy giá nhà tại một số khu vực quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) chịu sự tác động của một vài dự án công bố mức giá bán cao nên giá nhà có nhích từ 80 triệu/m2 lên mức 100-120 triệu/m2.

Theo nghiên cứu thị trường của DKRA, về phân khúc nhà ở và biệt thự dự án thì tại khu vực TP.HCM và các tỉnh giáp ranh có sự sụt giảm và phân bổ không đồng đều. Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường đón nhận 3,142 căn nhà phố/biệt thự đến từ 29 dự án, bằng 55% so với cùng kỳ năm 2021. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64% tương đương 2,007 căn, bằng 88% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển về khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Long An,... Giá bán sơ cấp ngày càng tăng, thị trường TP.HCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn.

Thị trường phụ thuộc vào niềm tin của nhà đầu tư

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc rất mạnh mẽ, đây là giai đoạn phát triển cần niềm tin vững chắc của các nhà đầu tư. Điều này cũng góp phần lớn vào việc thị trường đi lên hay sụt giảm trong ngắn hạn của 6 tháng cuối năm 2022.

Dường như nhà đầu tư đã “rụt” lại trước các động thái siết tín dụng vào bất động sản của hệ thống ngân hàng, các chính sách thuế nhà đất, dự thảo luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản… Công bố của Ngân hàng Nhà nước cho thấy số dư tài khoản thanh toán cá nhân tại các ngân hàng cuối quý 1 tăng mạnh 264.855 tỉ đồng so với cùng kỳ năm ngoái, tương ứng tăng 55,5%. Cụ thể, số dư tài khoản thanh toán cá nhân đạt 741.378 tỉ đồng, tăng gần 75.000 tỉ tương đương với 11,2% so với cuối năm ngoái và tăng mạnh 264.855 tỉ đồng so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy người tiêu dùng đang “lưu” tiền cá nhân tại tài khoản khá nhiều. Điều này cũng là một dấu hiệu cho thấy niềm tin nhà đầu tư như đang nằm giữa bàn cân của việc tiếp tục đầu tư hay dừng lại quan sát.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Vietnam cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến diễn biến khá sôi động so với cùng kỳ hai năm 2020 - 2021. Đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền...

Song, thị trường vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức bao gồm: lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản… Tất cả đang tác động trực tiếp đến giá bất động sản, hình thành nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp. Cụ thể, giá bán sơ cấp trên thị trường tăng mạnh, nhiều lần thiết lập mặt bằng giá mới.

Chuyên gia khuyến cáo nhà đầu tư và người mua nhà nên nhắm tới kế hoạch trung và dài hạn.

Chia sẻ về quan điểm đầu tư tại giai đoạn này ông Lâm nói: “Tôi không đầu tư vào vùng có nhiều nhà đầu tư (thị trường đầu cơ -NV), không đầu tư vùng mới nổi, mà chỉ tập trung vào khu vực thị trườn phát triển và đang phát triển. Đây là những thị trường có tiềm năng lớn và bền vững”.

Ông Lâm lý giải, Nguyên do bởi trong lúc này, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Sàng lọc từ chủ đầu tư với nhà đầu tư, ai không đủ năng lực sẽ bị đào thải. Và những nhà đầu tư bây giờ phải có kiến thức, năng lực tài chính… họ vẫn quan tâm, lượng người tìm hiểu thông tin bất động sản vẫn tăng. Điều này cho thấy các “thợ săn” vẫn đang tìm kiếm sản phẩm tốt để đầu tư.

Nhóm đầu tư trung dài hạn sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới. Vì đây là thời điểm để có thời gian lựa chọn sản phẩm tốt, phù hợp mong đợi. Lựa chọn sản phẩm có pháp lý tốt, pháp lý an toàn. Bất động sản phải có giá trị khai thác được thì mới có cơ hội phát triển.

Còn theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, giá đất tăng mạnh trong giai đoạn kinh tế suy giảm do dịch Covid-19 (2020 - 2021) có một số nguyên nhân chính. Nguyên nhân khách quan là một số vùng được nhà nước triển khai hạ tầng; nguồn tiền đền bù dự án sân bay Long Thành lan tỏa ra các vùng phụ cận; nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường; ngoài ra còn có sự hạn chế về nguồn cung mới và chi phí xây dựng tăng. Những nguyên nhân mang yếu tố tâm lý chủ quan là các nhà đầu tư tin tưởng giá đất tiếp tục tăng như các năm trước, có tâm lý e ngại đồng tiền sẽ mất giá do lạm phát tăng nên chuyển hướng đầu tư vào bất động sản. Riêng tại TP.HCM, một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Ở khía cạnh khác, giá bán sơ cấp tăng sẽ mang đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng. Theo đó, khách hàng được hưởng lợi từ các chương trình hỗ trợ tài chính mà chủ đầu tư áp dụng như ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán,… Đồng thời, các dự án cũng được nâng cao chất lượng bàn giao với tiện ích nội khu và tiêu chuẩn dịch vụ tương xứng hơn,… điều này vừa gia tăng giá trị tài sản của khách hàng, vừa góp phần nâng tầm thương hiệu bất động sản của chủ đầu tư.

Khác với giá sơ cấp, giá bán thứ cấp ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ lãi của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ,… Các chuyên gia nhận định, lạm phát và lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó, khi phải chịu áp lực lớn về lãi vay, một số khách hàng chấp nhận giảm một phần lợi nhuận để bán bất động sản mới mức giá thấp hơn kỳ vọng, bán “lỗ” để thu hồi vốn. Tuy nhiên, diễn biến này mang tính chất cục bộ, quy mô chưa đủ để phản ánh trên toàn thị trường. Ngoài ra, tình trạng “sốt đất ảo” đẩy giá bán bất động sản tăng - giảm với biên độ lớn ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng,… cũng làm giá bất động sản ở các khu vực này sụt giảm mạnh, thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua.

Các chuyên gia khuyến cáo, khách hàng và nhà đầu tư, cần xác định chiến lược đầu tư trung và dài hạn, tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn để sẵn sàng tâm thế cho sự biến động về giá lẫn thanh khoản của thị trường. Giai đoạn này có thể mở ra cho khách hàng có tiềm lực tài chính nhiều cơ hội sở hữu dự án có vị trí đẹp, với giá bán hợp lý,... Do đó, để đảm bảo giá trị sinh lời bền vững, khách hàng nên thận trọng lựa chọn dự án của những chủ đầu tư uy tín, được phát triển bởi các thương hiệu quốc tế, tránh tâm lý đầu tư theo đám đông.

Xuân Trường