Trong Tờ trình dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), phục vụ công tác thẩm định của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng cho biết, Luật Nhà ở 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, trong thời gian qua việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh vẫn gặp nhiều khó khăn. Cả nước có khoảng 2.500 chung cư cũ, trong đó có khoảng 600 nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm, cần phải phá dỡ, xây dựng lại nhưng số lượng nhà chung cư đã được phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại thì rất thấp.

Theo Tờ trình, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng khó khăn trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn, do đó không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư ngay cả khi không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng.

Ảnh minh họa. (Ảnh: Phương Ngân)

Dự thảo Luật đã bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, bao gồm quy định căn cứ xác lập quyền sở hữu và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ do không bảo đảm điều kiện an toàn sử dụng; quy định quyền và trách nhiệm chủ sở hữu sau khi chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư.

Theo cơ quan chủ trì soạn thảo, hiện nay có 2 luồng ý kiến với 2 Phương án. Phương án 1 là bổ sung mới quy định về sở hữu nhà chung cư, trong đó quy định rõ về căn cứ xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, quy định cụ thể về quyền của các chủ sở hữu nhà chung cư sau khi chấm dứt quyền sở hữu là các chủ sở hữu được tiếp tục quyền sử dụng đất chung của nhà chung cư để xây dựng nhà chung cư. Trường hợp do quy hoạch không được tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo quy định.

Phương án 2 là giữ nguyên như quy định hiện hành.

Bộ Xây dựng đề xuất chọn Phương án 1, viện dẫn quy định của Hiến pháp và Bộ luật Dân sự, cho rằng việc quy định tại dự thảo Luật Nhà ở về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong một số trường hợp vì lý do để bảo đảm an toàn, tính mạng, tài sản của cư dân khi nhà chung cư nguy hiểm, phải phá dỡ là cần thiết và hoàn toàn hợp hiến, phù hợp với pháp luật dân sự.

Do đó, việc dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có quy định cụ thể về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ (do thiên tai, cháy nổ, hư hỏng không còn đủ điều kiện an toàn để sử dụng..) như tại Điều 25 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và quy định cụ thể các quyền của chủ sở hữu nhà chung cư tại Điều 26 của dự thảo là hoàn toàn phù hợp, thống nhất với Bộ luật Dân sự.

Đồng thời, theo quy định của Luật Xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình, hoặc theo thời hạn sử dụng thực tế. Khi hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu công trình phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền và dự kiến phương án xử lý như gia cố để tiếp tục được sử dụng hoặc phải phá dỡ công trình để bảo đảm an toàn cho người và tài sản.

Cơ quan soạn thảo cho rằng, nhà chung cư là công trình có tính đặc thù có nhiều người sử dụng (từ hàng chục tới hàng nghìn người sử dụng), khi xuống cấp, hư hỏng có nguy cơ ảnh hưởng lớn đến sự an toàn về tài sản, tính mạng con người không chỉ đối với cư dân tại chung cư mà còn nguy hiểm cho cả các cư dân khu vực xung quanh.

Vì vậy, việc quy định cụ thể tại Luật Nhà ở (sửa đổi) về việc sở hữu nhà chung cư (bao gồm quy định về chấm dứt quyền sở hữu, quyền của chủ sở hữu sau khi chấm dứt quyền sở hữu) là hết sức cần thiết, tạo cơ sở pháp lý trong việc thay đổi quan điểm, nhận thức của người dân về sở hữu nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác phá dỡ, xây dựng lại chung cư, bảo đảm an toàn, nâng cao chất lượng sống cho người dân, đồng thời đẩy mạnh công tác cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Theo đó, Khoản 3 Điều 25 dự thảo Luật quy định các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ nhà chung cư như: Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng bị hư hỏng do cháy nổ, bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; chưa hết thời hạn sử dụng hoặc đã hết thời hạn sử dụng nhưng có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng...