Nhiều yếu tố tiêu cực

Tại “Diễn đàn Bất động sản 2022: Những vùng đất tiềm năng”, với kinh nghiệm “thực chiến”, am hiểu thị trường và năng lực tiên phong tạo xu hướng, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Hội BHS Group dự báo: Giai đoạn đầu tư bất động sản "dễ" đã không còn!

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, về dấu hiệu tích cực, có 4 dấu hiệu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay: thứ nhất là kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng vốn FDI tăng cao. Vốn đầu tư nước ngoài trong 6 tháng đầu năm 2022 bằng năm 2021.

Thứ hai, dịch bệnh đã được khống chế, người dân đã được đã trải nghiệm những chuyến bay với sự đi lại của người dân tốt hơn, khả năng tiếp cận, tham gia thị trường bất động sản dễ dàng hơn. Thứ ba, thị trường du lịch trở lại. Thứ tư là đầu tư công.

Mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh (Ảnh minh họa: BT)

Song hành với đó cũng là 4 yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Thứ nhất là mặt bằng giá bất động sản tăng khá nhanh, Hà Nội có những dự án đất nền phía Tây đang từ 30 - 35 triệu đồng lên đến trên 100 triệu đồng/m2. Yếu tố thứ 2 là tín dụng. "Chúng tôi từng triển khai các dự án đã ký hợp đồng mua bán nhưng ngân hàng dừng giải ngân do hết room tín dụng. Đây là điều đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản của thị trường và khả năng chi trả của nhà đầu tư", ông Nguyễn Thọ Tuyển cho biết.

Thứ 3, chuỗi cung ứng đứt gãy, chiến tranh luôn chực chờ. Việc giao thông đi lại, cung cấp hàng hoá bị cản trở, dẫn đến giá cả hàng hoá tăng, vật tư tăng, góp phần đẩy giá bất động sản. Thứ 4, lạm phát là bóng ma rất lớn đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Bên cạnh đó còn có 2 yếu tố “hai mặt” ảnh hưởng đến thị trường. Thứ nhất, Nghị quyết số 18 với điểm chí tử đối với thị trường bất động sản là bỏ khung giá đất. Nếu bỏ khung giá đất, hiện chưa có 1 giải pháp nào cụ thể cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư có thể nhìn thấy để thực thi.

“Câu hỏi đặt ra là dịch vụ thẩm định giá, họ sẽ căn cứ vào mức giá nào để định giá theo giá thị trường. Bên cạnh đó, việc làm này cần thời gian, đầu năm nay cần định giá theo giá năm trước, đó là sự bất hợp lý. Tất nhiên, với quy định mới này, yếu tố tích cực là nhà nước sẽ thu được nhiều thuế hơn, người dân được đền bù tốt hơn trong giải phóng mặt bằng”, Chủ tịch BHS phân tích.

Thứ hai, dòng tiền dễ dãi không còn. Trong hai năm vừa qua, việc nhiều người nói rằng thắng chứng khoán vài tỷ rất dễ, từ viêc thị trường tài chính diễn ra như vậy nên trên thị trường bất động sản, gần như dòng tiền không cần cân nhắc quá nhiều. Khi dòng tiền lớn đổ vào bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, hiện nay, với việc vốn tín dụng bị siết, chứng khoán không còn là kênh đầu tư béo bở. Giá bất động sản không còn tăng nóng như thời gian trước. Yếu tố tích cực của thực trạng này là những người mua nhà ở thực sẽ có cơ hội. Song, tiêu cực là thanh khoản sẽ bị ảnh hưởng, giá bất động sản chững lại.

Nhà đầu tư cần am hiểu thị tường hơn

Với tình hình thị trường bất động sản có thể nói là khá phức tạp và khó đoán định như hiện nay, các nhà kinh tế cho rằng bất động sản dùng cho mục đích “đầu cơ” đã “hết đất diễn”, nhường chỗ cho dòng bất động sản phục vụ nhu cầu thực lên ngôi.

Những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là những “dự án vàng” trong năm tới (Ảnh minh họa: BT)

“Những loại hình hiến đất làm đường, phân lô tách sổ, những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, những dự án đã tăng giá quá cao trong thời gian ngắn do đầu cơ thổi giá sẽ hết đất diễn. Khi dòng tiền không dễ dãi nữa, nó sẽ không dễ chảy vào các thị trường dễ dãi, không tiềm năng", ông Nguyễn Thọ Tuyển khẳng định.

Đại diện BHS cũng cho rằng, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là những “dự án vàng” trong năm tới. Đây là những dự án đã đi qua cửa hẹp của pháp lý để đưa ra thị trường. Cùng với đó, dòng bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng sẽ là điểm đến của dòng tiền. Nhận định những nhóm thị trường tiềm năng, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho biết, bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ là các thị tường bền vững, thu hút đầu tư.

Hiện tại thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng bất động sản tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững.

Thị trường sẽ trụ vững qua giai đoạn khó khăn để vùng lên khi chính sách vĩ mô ổn định và tăng trưởng kinh tế ở mức cao trong vài năm tới. Những ai đang tham gia vào thị trường bất động sản lúc này sẽ cần phải am hiểu hơn, mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có những quyết định chính xác hơn.

Bảo Thoa