Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau hơn 2 tháng triển khai thi hành Luật Đất đai, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả, tạo được sự đồng thuận của đa số người dân, cộng đồng doanh nghiệp. Tuy nhiên, bên cạnh đó, vẫn còn một số vấn đề, trong đó nổi bật là vấn đề điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành và công tác đấu giá đất ở các địa phương.

Một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở

Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau khi Luật Đất đai có hiệu lực thi hành, tại một số địa phương triển khai công tác đấu giá quyền sử dụng đất có tình trạng chênh lệch rất lớn giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá; từ đó tạo ra dư luận không tốt; ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã tiến hành kiểm tra, rà soát và nhận thấy có một số nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên, bao gồm:

Thứ nhất, việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch, tạo cơ hội để các đối tượng lợi dụng đầu cơ đất đai.

Một phiên đấu giá đất ở huyện Hoài Đức, Hà Nội.

Thứ hai, một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở, mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi; hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực chung quanh. Sau khi đấu giá, một số người trúng đấu giá chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây dư luận không tốt tại một số địa phương.

Điển hình như tại Hà Nội, kết quả kiểm tra việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cho thấy, ở huyện Thanh Oai vẫn còn 56/68 thửa đất trúng đấu giá chưa được nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế; Hoài Đức có 8/19 thửa đất trúng đấu giá chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan.

Thứ ba, các địa phương còn thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá, dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở của người dân không được đáp ứng đầy đủ trong thời gian dài.

Bên cạnh đó, có trường hợp địa phương sử dụng giá đất trong Bảng giá đất hiện hành chưa được điều chỉnh kịp thời, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế để làm giá khởi điểm. Điều này dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn; qua đó thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, qua nắm bắt tình hình cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua chủ yếu xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai năm 2024.

Xuất hiện chênh lệch lớn khi điều chỉnh giá đất

Liên quan đến vấn đề điều chỉnh bảng giá đất, theo khoản 1, Điều 257 Luật Đất đai 2024: “Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”.

Một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở.

Bộ Tài nguyên và Môi trường khẳng định, đây là quy định chuyển tiếp, nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng Bảng giá đất mới, áp dụng từ ngày 1/1/2026; qua đó “tránh cú sốc tăng giá đột biến” trong Bảng giá đất, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ, thì sẽ xảy ra trường hợp giá đất trong Bảng giá đất sau khi điều chỉnh có chênh lệch lớn so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành. Đặc biệt là tại các địa phương trong suốt giai đoạn 2021 - 2024 không điều chỉnh, hoặc không thường xuyên điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ tăng cao.

Bộ Tài nguyên và Môi trường dẫn chứng, tại Thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân Thành phố đã tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất. Theo dự thảo Bảng giá đất điều chỉnh lần đầu đưa ra lấy ý kiến góp ý, giá đất tại một số khu vực đã có sự thay đổi lớn, tăng đột biến so với giá đất trong Bảng giá đất hiện hành.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức họp để thống nhất phương án giải quyết. Sau cuộc họp, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã có phương án điều chỉnh Bảng giá với lộ trình phù hợp với thực tế ở địa phương, từng bước tháo gỡ khó khăn và vướng mắc.

Liên quan đến khó khăn trong việc xây dựng định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán xây dựng, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nội dung này đã được quy định tại Nghị định số 32/2019 của Chính phủ, cũng như các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính, Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường...

Gần đây, ngày 14/10, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã làm việc với 21 tỉnh, thành sau đó đã có thông báo chi tiết để tháo gỡ vấn đề này.

Như vậy, việc một số địa phương phản ánh có khó khăn, vướng mắc khi thực hiện khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai liên quan đến Bảng giá đất là xuất phát từ khâu thực hiện chưa tốt, chưa chủ động, thiếu linh hoạt (không thường xuyên rà soát, điều chỉnh, bổ sung Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 trong giai đoạn trước đây), không phải do vướng mắc từ chính sách hoặc quy định của Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn thi hành.