Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trên cả nước hiện nay có 4.422 nhà chung cư và con số này sẽ được tăng lên nhanh chóng khi các dự án nhà ở thương mại được hoàn thành cùng với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ của Việt Nam.

Mới đây, tại Dự thảo Đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung quy định cụ thể về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Theo lý giải trong tờ trình của Bộ này, “quy định về sở hữu nhà ở có thời hạn, tạo cơ sở nhằm đa dạng hóa và tăng thêm kênh cung cấp sản phẩm đa dạng về nhà ở theo hình thức sở hữu có thời hạn, giúp người dân có thể tiếp cận sở hữu nhà ở với chất lượng và giá thành phù hợp với khả năng chi trả…”.

Đề xuất trên ngay lập tức vướng phải rất nhiều ý kiến trái chiều. Một số ý kiến đồng tình, nhưng phần đông lại không đồng tình bởi đối với người dân thì nhà ở chính là tài sản để dành, cũng như nhà ở luôn gắn với sở hữu lâu dài vĩnh viễn.

Tại Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến - Trường Đại học Luật Hà Nội, phân tích: “Tất cả các tài sản đều có thời hạn sử dụng và nhà chung cư cũng vậy. Do đó, khi tới thời hạn quy định thì các tổ chức có trách nhiệm sẽ đánh giá là nhà đó còn tiếp tục ở được không. Nếu cần phải sửa chữa, thậm chí xây dựng lại thì người dân phải được đảm bảo quyền sở hữu tài sản, quyền được ở ngay tại chính chỗ đó, còn nếu có chính sách di dời thì phải đền bù thỏa đáng, đảm bảo chỗ ở của người dân”.

Áp dụng thời hạn sở hữu chung cư không những chưa đủ cơ sở để làm cho giá nhà chung cư giảm mà còn tác động tiêu cực đến thị trường. (Ảnh minh họa: Hà Lê)

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, lại đề nghị không đặt ra quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư, giữ nguyên quy định theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013. Ông Đỉnh lý giải rằng Dự thảo đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế là không phù hợp cả về mặt khoa học, pháp lý cũng như thực tiễn. Thêm vào đó, bản chất việc chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là chứng nhận “kép”: Vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo Luật Nhà ở).

Ngoài ra, giữa 2 mục tiêu, mục tiêu thứ nhất là khuyến khích phát triển nhà chung cư, mục tiêu thứ hai là chung cư sở hữu có thời hạn đã tự mâu thuẫn nhau. Nhà làm luật cần chọn một mục tiêu chính mà mình mong muốn nhất để quyết định lựa chọn chính sách nào.

Nhìn từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Hồng Chung - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội lưu ý rằng quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là một vấn đề cần thiết phải xem xét và đặt trong tổng thể các quyền đối với tài sản, bảo đảm phù hợp với pháp luật về xây dựng, nhà ở, đất đai, dân sự. Trong đó, cần làm rõ hai vấn đề: Một là, thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng; hai là thời hạn sử dụng nhà chung cư.

Việc xác định thời hạn sở hữu này có một số điểm cần làm rõ: đất cho xây dựng nhà chung cư cũng không thể cấp vô thời hạn. Về sở hữu chung cư, pháp luật về xây dựng cũng đã quy định thời hạn sử dụng của công trình: mọi công trình đều có khấu hao nhất định, hết thời hạn thì phải đập đi xây lại để bảo đảm an toàn.

Trao đổi với Lao động Thủ đô, chuyên gia bất động sản Quản Thành Vinh cho rằng, tâm lý của người dân từ trước tới nay khi mua bất động sản, nhà chung cư thường chọn sở hữu ổn định lâu dài. Do đó, nếu quy định sở hữu chung cư có thời hạn được ban hành, sức cầu của thị trường nhà ở sẽ suy giảm. Trước tiên sẽ khiến các doanh nghiệp gặp khó khăn.

“Nếu như giá bán một căn hộ sở hữu vĩnh viễn là 2 tỷ đồng, thì giá căn hộ có thời hạn sẽ là bao nhiêu? Điều này sẽ gây khó cho nhà đầu tư, đồng thời dự kiến sẽ kéo theo hàng loạt các quy định mới cần sửa đổi”, ông Vinh nêu giả thiết.

Đối với niên hạn sử dụng chung cư, ông Vinh cũng phân tích, nếu phân thành các cấp bậc như 100 năm, 50 năm, dưới 50 năm, thì kéo theo các quy định về bảo trì, bảo dưỡng, thẩm định chất lượng xây dựng cũng phải có. Nhìn chung rất cồng kềnh, tốn kém và còn chưa biết bao giờ mới hoàn thiện các khung quy định.

Còn nữa, việc xử lý sau khi hết niên hạn cũng là một vấn đề cần có quy định chặt chẽ. Ví dụ như khi hết niên hạn sử dụng cần quy định rõ là người dân trao trả chủ đầu tư nhà, khi đó chủ đầu tư phải buộc phá đi xây mới tái đầu tư chứ không được tiếp tục sử dụng, kinh doanh các chung cư hết niên hạn. Trường hợp chung cư hết niên hạn vẫn được tái sử dụng dẫn đến sập, gây thiệt hại nặng nề về người và của cũng không phải là chuyện hiếm thấy.

Ông Vinh cho rằng, áp dụng thời hạn sở hữu chung cư không những chưa đủ cơ sở để làm cho giá nhà chung cư giảm mà còn tác động tiêu cực đến thị trường. Thay vì quy định thời hạn sở hữu chung cư, thì nên có quy định về thời hạn sử dụng chung cư. Khi hết thời hạn sử dụng, cần có giải pháp cho cả chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ để giải quyết các vấn đề sau niên hạn.

Bảo Thoa