Thời gian gần đây, nhiều phiên đấu giá đất tại các huyện ven đô như Thanh Oai, Hoài Đức gây xôn xao thị trường khi giá trúng gấp nhiều lần khởi điểm, trong đó cao nhất hơn 100 triệu đồng một m2. Các địa phương này sau đó dừng tổ chức đấu giá để rà soát điều kiện pháp lý, theo yêu cầu của cấp có thẩm quyền.

Sau thời gian rà soát, từ giữa tháng 9 đến nay, nhiều huyện bắt đầu đấu giá đất trở lại. Riêng 4 huyện Mê Linh, Mỹ Đức, Thanh Oai và Hoài Đức sẽ đấu giá gần 400 lô đất trong tháng 12.

Cụ thể, tại huyện Mê Linh, 33 lô đất thuộc hai thôn Đông Cao, Tráng Việt, xã Tráng Việt được bán đấu giá trong tháng cuối năm, chia thành ba đợt. Các lô liền kề có diện tích 87-1.111 m2 với tổng giá trị khoảng 132 triệu đồng đến 1,7 tỷ đồng, tính theo giá khởi điểm 1,5 triệu đồng một m2. Người tham gia phải đặt trước 26-336 triệu đồng mỗi thửa. Cuộc đấu giá sẽ phải qua tối thiểu 5 vòng bắt buộc, với bước giá 5-6 triệu đồng mỗi m2.

Quang cảnh một phiên đấu giá đất.

Huyện Mỹ Đức cũng đấu giá gần 200 thửa đất đầu tháng 12. Trong đó khu Đông Dư, thôn Trì và khu Đông Rì - Bờ Và, thôn Nội có 93 lô đất diện tích 100-178 m2. Giá mỗi lô khoảng 213 triệu đồng đến 377 triệu đồng, tính theo mức khởi điểm 2,1 triệu đồng mỗi m2. Còn khu Mái Sau, Thôn Trì có 22 thửa sẽ lên sàn đấu với giá khởi điểm 1,7 triệu đồng mỗi m2. Với diện tích 93-147 m2, khoản tiền đặt trước chỉ dao động 32-50 triệu đồng.

Cùng ngày, huyện này tổ chức đấu giá 82 thửa đất liền kề tại khu lô 3 Đồng Chùa, xã An Mỹ với giá khởi điểm 2,1 triệu đồng mỗi m2. Các lô có diện tích 74-284 m2, tổng giá trị 157-603 triệu đồng.

Cả hai phiên đấu giá trên tổ chức theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp một vòng, bước giá 100.000 đồng một m2.

Sau 2 tháng tạm dừng, Thanh Oai - địa phương là điểm nóng về đấu giá đất ở Hà Nội hồi đầu tháng 8 cũng tổ chức lại hoạt động bán đấu giá đất. Trong tháng 12, huyện này tổ chức ba phiên đấu giá tổng 63 lô tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, xã Đỗ Động. Các lô có giá khởi điểm 5,3 triệu đồng, tương ứng khoản tiền đặt trước khoảng 92-185 triệu đồng, diện tích 87-175 m2. Cuộc đấu giá sẽ phải qua tối thiểu 5-8 vòng bắt buộc, với bước giá 5 triệu đồng mỗi m2.

Huyện Hoài Đức cũng đấu giá 7 thửa đất tại ba xã Kim Chung, Lại Yên và Di Trạch trong ngày 9/12. Trong đó hai thửa tại khu Bờ Đầm, xã Lại Yên có giá khởi điểm 11 triệu đồng một m2, diện tích 68-72 m2, tương ứng khoản tiền đặt trước 149-159 triệu đồng. 5 thửa còn lại có giá khởi điểm 26,7 triệu đồng, diện tích 45-92 m2 một lô. Cuộc đấu giá sẽ phải qua tối thiểu 6 vòng bắt buộc, với bước giá 7-9 triệu đồng mỗi m2.

Một khu đất được đưa ra đấu giá thời gian gần đây tại huyện Hoài Đức.

Như vậy, các lô đất lên sàn đấu sắp tới tại Mê Linh, Mỹ Đức có mức ban đầu chỉ 1,5-2,1 triệu đồng mỗi m2. Mức này thấp hơn hẳn khởi điểm của các phiên đấu từng gây xôn xao với giá trúng cao nhất vượt trăm triệu đồng mỗi m2 trước đó. Còn huyện Thanh Oai vẫn giữ nguyên mức khởi điểm so với các phiên trước.

Mức khởi điểm được xác định bằng đơn giá tại bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh (K). Theo ông Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tư vấn bất động sản độc lập, giá khởi điểm thấp xuất phát từ việc thành phố chưa ban hành được bảng giá đất hàng năm sát với giá thị trường.

Tiền đặt cọc thấp, theo ông Thịnh, là một trong những lý do khiến nhà đầu tư đổ xô tham gia, đẩy giá trúng lên cao nhiều lần so với mặt bằng xung quanh. Theo Nghị định 10/2023, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Tức giá khởi điểm càng thấp, số tiền đặt cọc càng nhỏ, dễ thu hút nhóm nhà đầu tư có tài chính vừa và nhỏ. Nếu không trúng, số tiền này được trả lại ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc. Trong khi đó, nếu trúng đấu giá đất, nhà đầu tư có thể lãi trăm triệu đồng từ khoản chênh sang tay.

Thực tế, sau phiên đấu giá "kỷ lục" đầu tháng 8 tại Thanh Oai, đến nay khoảng 80% người trúng đấu giá tại đây đã bỏ cọc. Trong đó, toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng một m2 không nộp tiền. Tương tự, khoảng 42% lô đất trúng đấu giá tại xã Tiền Yên, Hoài Đức cuối tháng 8 cũng chưa được nộp tiền.

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu giá Bộ Tài chính, tình trạng đẩy đất đấu giá lên cao rồi bỏ cọc tạo hệ luỵ bất ổn cho thị trường. Bởi chỉ cần bỏ 120-200 triệu đồng đặt cọc một thửa đất, nhóm nhà đầu tư có thể tạo mặt bằng giá ảo xung quanh. Việc thu lợi chỉ thuộc về một nhóm nhỏ nhà đầu tư, còn phần đông người dân có nhu cầu ở thực không thể với tay đến giấc mơ an cư.

"Dòng tiền thay vì được lưu thông trong các hoạt động kinh tế khác, lại thành ứ đọng trong đất", ông Long cho biết.

Tuệ Lâm (t/h)