Khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua đã có sự phát triển mạnh cả về quy mô và trình độ, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường. Thị trường bất động sản đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội của đất nước.

Cụ thể, đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách (trong đó ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP). Thu hút nguồn vốn FDI lĩnh vực bất động sản năm 2021 khoảng 2,6 tỷ USD (chiếm 8,6% tổng vốn FDI, đứng thứ 3 trong các lĩnh vực FDI). Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành Bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ.

Theo Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng. Dư nợ tín dụng bất động sản tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ đồng. Ảnh minh họa

Hiện có hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản, hơn 44 cơ sở đào tạo về bất động sản (khoảng 32.900 cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản).

Tuy nhiên, thị trường bất động sản là thị trường phức tạp, liên thông, gắn trực tiếp với thị trường tài chính, tiền tệ và các thị trường khác. Trong năm 2021, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã từng bước khắc phục, thích ứng, chuyển trạng thái linh hoạt để duy trì tương đối ổn định, không rơi vào trạng thái đóng băng mà chỉ suy giảm ở một số chỉ số.

Sang đầu năm 2022, tình hình kinh tế - xã hội đã có nhiều chuyển biến tích cực sau khi triển khai thực hiện Nghị quyết số 128/NQ-CP ngày 11/10/2021 về thích ứng an toàn, linh hoạt, kiểm soát hiệu quả dịch Covid-19 và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động các nguồn vốn và khan hiếm về nguồn cung.

Nguyên nhân và giải pháp

Bộ Xây dựng cho biết, ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, trong năm 2021 và 9 tháng năm 2022, thị trường bất động sản đã gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và khan hiếm về nguồn cung, suy giảm ở một số chỉ số. Lượng giao dịch có xu hướng chững lại và giảm mạnh trong quý III/2022. Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong quý III/2022 đạt 51.003 giao dịch, chỉ bằng khoảng 73,8% so với quý II/2022; giao dịch đất nền đạt 115.129 giao dịch, bằng khoảng 54% so với quý trước. Giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Đánh giá về các tồn tại, hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam, Bộ Xây dựng cho rằng: Thứ nhất, do hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số bất cập, cẩn sửa đổi, như chưa thống nhất về hình thức lựa chọn (đấu giá, đấu thầu, chỉ định) chủ đầu tư dự án có sử dụng đất. Các quy định liên quan đến việc xác định giá đất khi thực hiện thu hồi, giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng; quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài; quy định về thời hạn, chế độ sử dụng đất đối với các loại bất động sản mới, bất động sản hỗn hợp, đa chức năng... cũng cần được nghiên cứu sửa đổi.

Thứ hai, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp. Hiện phổ biến là bất động sản ở các phân khúc nhà ở trung, cao cấp. Bất động sản du lịch có biểu hiện dư thừa (có nhiều phân khúc đã vượt dự báo đến năm 2025), trong khi đó, thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại giá phù hợp cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Thứ ba là cơ cấu nguồn lực cho thị trường bất động sản còn bất hợp lý (chủ yếu từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, vốn huy động qua phát hành trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. Vốn chủ đầu tư chỉ chiếm khoảng 15 - 30% tổng mức đầu tư của dự án). Chưa có các nguồn vốn trung, dài hạn ổn định cho thị trường.

Bộ Xây dựng cho rằng giá bất động sản vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả của đại đa số người dân. Ảnh minh họa

Thứ tư, giao dịch bất động sản chưa được minh bạch, hiện tượng "hai giá", kê khai thấp hơn giá giao dịch thực nhằm trốn thuế trong giao dịch kinh doanh bất động sản còn khá phổ biến. Trong đó, giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, đất ở liên tục tăng và cao hơn so với thu nhập của người dân. Điều này khiến cho người lao động thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân khu công nghiệp càng khó khăn trong việc tiếp cận và tạo lập chỗ ở.

Thứ năm, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định; hoạt động môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt.

Thứ sáu, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản, nhà ở chưa đầy đủ, thiếu thống nhất, chưa công khai làm ảnh hưởng tới tính minh bạch của thị trường.

Cuối cùng là việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản còn chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Trong quý III/2022, doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng và trong huy động vốn qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Từ các nguyên nhân nêu trên, Bộ Xây dựng kiến nghị đối với các Bộ, ngành, cơ quan Trung ương, khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, bảo đảm đồng bộ, tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.