Theo đó, có những quy định chặt chẽ hơn đối với các khoản cho vay để mua nhà ở, mua đất xây nhà. Cụ thể, tại điểm c, khoản 6, điều 2 giải thích về thuật ngữ phương án sử dụng vốn của khách hàng, cơ quan này bổ sung “Phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở; xây dựng, cải tạo nhà ở; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở”.

Xuất phát từ thực tiễn trong những năm qua, nhiều khoản vay bất động sản đã núp bóng dưới dạng các khoản cho vay tiêu dùng, khiến các con số thống kê dư nợ cho lĩnh vực bất động sản chưa phản ánh đúng thực chất. Vì vậy, quy định mới yêu cầu các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống phải xác định phương án sử dụng vốn cụ thể, sẽ giúp phân loại các khoản vay theo mục đích, lĩnh vực rõ ràng hơn.

Vẫn còn nhiều khoản vay bất động sản đã núp bóng dưới dạng các khoản cho vay tiêu dùng, khiến các con số thống kê dư nợ cho lĩnh vực bất động sản chưa phản ánh đúng thực chất.

Theo số liệu chia sẻ mới đây của NHNN, tỷ trọng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong tổng dư nợ chung ở mức khoảng 20%. Mức tăng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã giảm (từ 26,76% năm 2018 xuống 15,37% năm 2021). Cập nhật đến 30-4-2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tăng tới 10,19% so với đầu năm, cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống đến 25-4-2022 chỉ 6,75%; trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản tăng 11,56%, chiếm 65,68% dư nợ tín dụng bất động sản (1).

Thời gian qua một số TCTD cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản.

Đáng lưu ý, theo số liệu Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết hồi đầu năm nay, tăng trưởng bình quân của cho vay tiêu dùng giai đoạn 2010-2020 đạt 33,7%, cao hơn rất nhiều so với tăng trưởng dư nợ cho vay chung toàn nền kinh tế. Riêng năm 2021 vừa qua, tuy chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưng cũng tăng đến 11%, chiếm xấp xỉ 20,24% tổng dư nợ nền kinh tế. Tuy nhiên, nếu bóc tách phần tín dụng bất động sản nhà ở, ước tính tín dụng tiêu dùng tại Việt Nam chỉ xấp xỉ 9% tổng dư nợ (2) (3).

Theo thuyết minh của NHNN, thời gian qua một số TCTD cho vay khách hàng cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản với số tiền lớn, tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. Do đó, để kiểm soát rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản, dự thảo thông tư quy định chặt chẽ hơn (quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ…).

Với sự thay đổi này, dòng vốn vay dành cho thị trường bất động sản có thể tiếp tục bị ảnh hưởng. Rõ ràng khi phân tách rạch ròi, xác định rõ ràng các khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản, những khoản vay này có thể xếp vào tín dụng bất động, do đó sẽ chịu hệ số rủi ro cao hơn lên đến 250%, ảnh hưởng tiêu cực tới hệ số an toàn vốn của các ngân hàng, vì vậy các ngân hàng sẽ càng phải thắt chặt dòng vốn vào lĩnh vực này.
Thị trường bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng?

Trong khi đó, tại điều 8 dự thảo thông tư quy định về những nhu cầu vốn không được cho vay, nội dung bổ sung đáng chú ý là ngân hàng không được cho khách hàng vay để thanh toán tiền đặt cọc nhằm thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật. Với một số vụ đấu giá đất bị doanh nghiệp đẩy lên gần đây, mà tiền đặt cọc lại đến từ nguồn vốn vay ngân hàng, có lẽ nhà điều hành đang muốn “bít” lại lỗ hổng này.

Ngoài ra, tại khoản 2, điều 22 dự thảo thông tư về quy định nội bộ ở hoạt động cho vay của các ngân hàng, NHNN cũng bổ sung thêm điểm h là “Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay cho các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của TCTD”.

Như vậy, không chỉ muốn xác định rõ ràng phương án sử dụng vốn của các khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản như đã nói ở trên, việc bổ sung thêm nội dung tại điều 22 ngoài yêu cầu các ngân hàng phải tiếp tục kiểm soát vốn vào các kênh đầu tư rủi ro như chứng khoán, bất động sản…, còn phải kiểm soát chặt các các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn. Thực tế ai cũng hiểu rằng các khoản phục vụ đời sống có giá trị lớn thường là vay để mua bất động sản. Do đó không có gì lạ khi giới phân tích cho rằng thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản cao cấp sẽ chịu nhiều ảnh hưởng.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, những khoản vay cá nhân khoảng 1-2 tỉ đồng để mua nhà có thể hiểu được là nhu cầu thực tế của người dân. Tuy nhiên, với những khoản vay cá nhân mua nhà giá trị lên tới 10 tỉ đồng thì cần phải kiểm soát. Thực tế trong thời gian gần đây, các ngân hàng cũng đang siết dần dòng vốn cho vay bất động sản.

Bên cạnh đó, dự thảo thông tư cũng bổ sung một số nội dung khác đáng chú ý như ngân hàng không được cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba; không được cho khách hàng vay để góp vốn, hợp tác đầu tư kinh doanh, nhận chuyển nhượng phần vốn góp, bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa, do NHNN lo ngại các TCTD không thể kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay.

Ngoài ra, hoạt động cho vay qua việc sử dụng các phương tiện điện tử cũng lần đầu tiên được đề cập, để mở đường cho các ngân hàng đẩy mạnh các hình thức cho vay trực tuyến, đáp ứng nhu cầu khách hàng và chiến lược chuyển đổi số của hệ thống ngân hàng trong thời gian tới. Dù vậy, những quy định liên quan đến các khoản vay dành cho thị trường bất động sản dường như vẫn là nội dung trọng tâm và thu hút sự chú ý nhiều nhất.

Rõ ràng trong bối cảnh dòng vốn dành cho thị trường bất động sản đang gặp nhiều bất ổn, với hàng loạt quy định kiểm soát thị trường này được ban hành, đề xuất gần đây (như siết phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, siết thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chủ trương đánh thuế bất động sản…), thì với những quy định mới này, thị trường bất động sản có lẽ sẽ tiếp tục đối mặt thêm nhiều thách thức trong thời gian tới.