Tắc tiền, tắc thanh khoản

Đầu tháng 5/2022, anh P.Đ.T chủ một doanh nghiệp tại thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) quyết định mua một căn shophouse 120m2 có giá khoảng 12,3 tỉ đồng tại một dự án ven biển tỉnh Bình Thuận. Theo anh T., chủ đầu tư dự án đưa ra một chính sách quá “hời” khi anh chỉ cần đóng số tiền hơn 2 tỉ đồng là có thể mua được sản phẩm 12,3 tỉ đồng trên, phần còn lại ngân hàng liên kết sẽ cho vay với chính sách miễn lãi và gốc 2 năm đầu. Ngoài ra, anh T. cũng được hưởng “ưu đãi” 40% để mua 5.000 cổ phiếu của chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán. Tuy nhiên, theo hợp đồng chủ đầu tư ràng buộc thì người mua sẽ mất quyền ưu đãi mua cổ phiếu này nếu thực hiện chuyển nhượng sản phẩm bất động sản đã mua trước thời hạn 1 năm.

Vấn đề nằm ở chỗ khi anh T. tiến hành các thủ tục còn lại sau khi cọc 200 triệu đồng cho sàn môi giới thì gặp vướng mắc ở khâu phê duyệt cho vay từ ngân hàng liên kết. Nhân viên tín dụng nói với anh T. rằng, hồ sơ vay của anh nếu thời gian trước đó thì rất dễ giải ngân nhưng nay ngân hàng đang siết vốn vào bất động sản nên vấn đề giải ngân gặp khó khăn.

Vì không tìm hiểu kỹ nên những khách hàng như anh T. rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” khi khó tiếp cận vốn vay dù các ngân hàng liên kết đã có room tín dụng cho từng dự án mà họ liên kết với chủ đầu tư. Anh T. đứng vào thế mất tiền đặt cọc… nhưng rủi ro lớn nhất ở chỗ, nếu anh T. tiếp tục thực hiện hợp đồng mua nhà trên thì sau 2 năm nếu thị trường xấu đi và việc chuyển nhượng không thực hiện được thì anh sẽ trở thành “con nợ” của ngân hàng với khoản vay hơn 8 tỉ đồng mà với trạng thái tài chính của anh thì đây thực là một khoản nợ “khổng lồ”.

Trong tháng 4/2022, lượng quan tâm đến bất động sản đã giảm 14% so với tháng liền trước. Ảnh Trúc Lâm

Giai đoạn này, không chỉ giới đầu cơ, dân đầu tư hay người mua nhà ở thật gặp khó khăn khi tiếp cận vốn vay từ các nhà băng mà ngay cả chủ đầu tư cũng rơi vào trạng thái “ngồi trên đống lửa”.

Phó tổng giám đốc một công ty bất động sản lớn tại phía Nam cho biết, hiện doanh nghiệp do ông điều hành đang rơi vào trạng thái khó khăn thực sự nhưng buộc phải che dấu để tránh khủng hoảng dây chuyền. Doanh nghiệp này đang trong giai đoạn phát triển nóng của chu kỳ tăng trưởng, hàng loạt dự án mới mà toàn dự án lớn đến rất lớn về quy mô đất và tài chính. Đây là giai đoạn đầu tư buộc doanh nghiệp phải tối đa hóa nguồn tiếp cận vốn từ ngân hàng, khách hàng, trái phiếu doanh nghiệp…

“Khi hàng loạt dự án lớn buộc phải gối đầu vốn thì lại bước vào tình trạng ngân hàng kiểm soát tín dụng gắt gao. Chúng tôi đang trong cảnh nếu tiền khách mua nhà giải ngân thẳng vào tài khoản ngân hàng thì ngân hàng sẽ giữ lại toàn bộ, doanh nghiệp chỉ được giữ lại số tiền mà khách hàng đến công ty đóng trực tiếp bằng tiền mặt”, vị này chia sẻ.

Khảo sát cho thấy, giao dịch bất động sản trên tất cả các phân khúc đang có xu hướng chững lại, đặc biệt là đất vùng ven. Theo số liệu thống kê của trang batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2022, lượng quan tâm đến bất động sản (đại diện cho nguồn cầu) đã giảm 14% so với tháng liền trước.

Ghi nhận từ công ty nghiên cứu thị trường DKRA, tại TP.HCM, trước áp lực của động thái siết tín dụng, các dự án căn hộ mở bán trong tháng đều đã được cấp room bảo lãnh của ngân hàng từ trước, áp dụng linh hoạt chính sách ân hạn gốc/lãi vay lên đến 48 tháng nhằm kích cầu người mua. Tuy nhiên, dù giá chào bán vẫn tăng nhưng thanh khoản đất nền thứ cấp tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã sụt giảm từ tháng 4/2022 đến nay, phần lớn đến từ động thái siết chặt tín dụng, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Đơn vị này dự báo, nguồn cung và sức cầu trong tháng tiếp theo sẽ tiếp tục giảm trên toàn thị trường...

Chống đầu cơ, “hạ nhiệt” thị trường

Phía ngân hàng cho rằng việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản là nhằm hạn chế, kiểm soát đối với cho vay đầu cơ bất động sản, hạ nhiệt thị trường bất động sản đã phát triển quá nóng trong thời gian dài. Đồng thời, tập trung phục vụ nhu cầu về nhà ở thật của dân cư. Các chuyên gia cho rằng, phải xem xét nhu cầu thực về nhà, đất trong công cuộc điều tiết tín dụng, tránh những phán ứng ngược của thị trường.

Theo ghi nhận, hiện nay các ngân hàng đã và đang kéo giảm tỉ trọng cho vay bất động sản. Có thể dễ dàng nhận thấy tăng trưởng tín dụng quý 1/2022 của nhiều ngân hàng đã giảm hoặc chững lại, điều này tiếp diễn mạnh mẽ hơn vào những tháng đầu quý 2/2022. Trong đó, phần giảm nhiều nhất rơi vào nhóm cho vay bất động sản do ngân hàng bắt đầu thu nợ một số khoản vay.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang thiếu nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Ảnh Trúc Lâm.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, tín dụng của nền kinh tế đến cuối tháng 4/20022 tăng trưởng 6,75% so với cuối năm ngoái. Con số này cho thấy nhu cầu tín dụng rất lớn của nền kinh tế. Tốc độ tín dụng cao hơn gấp 2 lần so với cùng kỳ năm ngoái là tín hiệu khả quan, chứng tỏ hoạt động sản xuất kinh doanh đang phục hồi tích cực.

Theo bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land, việc siết là nhắm vào các đối tượng đầu cơ gây lũng đoạn thị trường, còn các dự án tốt có phương án kinh doanh, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì ngân hàng nên xem xét cấp tín dụng kịp thời. “Dự án bất động sản được triển khai sẽ thúc đẩy các ngành vật liệu, xây dựng duy trì sản xuất và phát triển. Đây cũng là động thái nhằm tránh tác dụng ngược của việc điều tiết tín dụng vào thị trường bất động sản”, bà Hương nhấn mạnh.

Phát biểu về vấn đề này tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng nhà nước Đào Minh Tú cho rằng, đã có một số khách vay bị chậm giải ngân khoản vay mua nhà do ngân hàng chờ cấp hạn mức tín dụng. Quan điểm của ngân hàng Nhà nước là kiểm soát tín dụng ngân hàng để vốn phải phục vụ cho hoạt động sản xuất, những lĩnh vực ưu tiên nhằm khôi phục nền kinh tế. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong cả năm 2022, Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tiền tệ đảm bảo vừa đáp ứng nhu cầu tín dụng của nền kinh tế, vừa kiểm soát lạm phát, giữ ổn định kinh tế vĩ mô.

"Thời gian qua, tín dụng vào bất động sản đã được kiểm soát rất chặt chẽ, tới đây có thể sẽ kiểm soát chặt hơn nữa. Tuy nhiên, vốn vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật, hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ", Phó Thống đốc Ngân hàng nhà nước Đào Minh Tú cho biết thêm.

Đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA): Thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang phát triển thiếu ổn định và bền vững biểu hiện rõ qua tình trạng lệch pha cung cầu dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Cụ thể, tại TP.HCM nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

HoREA cũng cho rằng vấn đề cấp thiết giai đoạn này là kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng: “Ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ bé, nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. Nếu nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gẫy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm”.

Với thực tế đó , HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản đến tháng 09/2023 (nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Trước mắt, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.

Ngoài ra, hiệp hội này cũng kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Ngoài nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, thì trong giai đoạn triển khai thực hiện dự án (chưa đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai) thì chủ đầu tư rất cần các nguồn vốn bổ sung, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có trái phiếu doanh nghiệp.

"Nguồn vốn tín dụng có vị trí rất quan trọng là “bà đỡ” để thực hiện dự án. Nhưng do Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản và nhất là hiện nay các ngân hàng thương mại đang có xu hướng “siết” tín dụng đối với bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản đặt kỳ vọng vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bù đắp thiếu hụt nguồn vốn tín dụng ngân hàng", ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.