Giá chung cư Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, mặc dù lượng quan tâm đến nhà riêng mới chỉ hồi phục 87%, đất nền phục hồi 60% so với quý I/2021, hai loại hình này nhìn chung có cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch trong nửa đầu 2024.

Nhu cầu tìm kiếm đất nền và nhà riêng toàn quốc trong quý II tăng lần lượt là 33% và 18% so với quý I/2024. Tuy nhiên, đây chỉ là sự cải thiện cục bộ tại một số khu vực, đặc biệt là các tỉnh miền Bắc.

Một số tỉnh miền Bắc, như Hưng Yên có mức độ quan tâm đất nền tăng đến 194%, nhà riêng tăng 70%. Hà Nội cũng chứng kiến lượng quan tâm đất nền tăng 75%, nhà riêng tăng 48%. Trong đó, mức độ quan tâm và giá tăng mạnh ở khu vực vùng ven Hà Nội nhờ yếu tố quy hoạch và hoạt động đấu giá.

Cụ thể, nửa đầu năm 2024, đất nền ở Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Thạch Thất, Quốc Oai ghi nhận nhu cầu tìm mua tăng từ 48% - 104%, kéo theo giá rao bán đất nền tại các huyện ngoại thành này tăng từ 4% - 24% so với nửa cuối năm 2023.

Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Hiện tại, tuy chung cư đã “hạ nhiệt” quan tâm nhưng giá vẫn không giảm.

Giá rao bán chung cư Hà Nội vào tháng 5/2024 đã ngang ngửa TP.HCM, đạt 50 triệu đồng/m2. Đồng thời, chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường, 48% môi giới tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn nhận định chung cư đang ở trong giai đoạn tăng trưởng mạnh.

Giá bất động sản Hà Nội có mức tăng trường vượt trội hơn TP.HCM. (Nguồn: Batdongsan.com.vn)

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định hiện tại chung cư chưa có dấu hiệu “bong bóng”. Ông cho biết các yếu tố tạo nên “bong bóng” là nhu cầu bị khống lên, lực cầu đầu tư nhiều hơn ở thực; giá bị đẩy lên cao so với nền kinh tế và so với loại hình khác; và chính sách tiền tệ nới lỏng tạo điều kiện khống vốn trong thị trường.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho biết so với các thành phố trên thế giới, mức chênh lệch giá chung cư với GDP Việt Nam vẫn chưa quá cao. Ước tính, để mua 1 căn hộ 50m2 ở Bangkok (Thái Lan), người dân mất hơn 47 năm thu nhập, con số này ở Manila (Philippines) là hơn 56 năm, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là gần 17 năm. Còn ở Hà Nội và TP.HCM, người dân cần dành khoảng 14 – 15 năm thu nhập để mua một căn hộ diện tích tương tự.

“Tốc độ tăng dân số tại 2 thành phố lớn cho thấy nhu cầu ở thực của chung cư vẫn rất cao. Dự báo nhu cầu tổng thể nhà ở giai đoạn 2021-2030 trên địa bàn Hà Nội là 89 triệu mét vuông sàn, tại TP.HCM là 107,5 triệu mét vuông sàn. Nhu cầu cao như vậy nhưng giá chung cư hiện tại ở Hà Nội và TP.HCM chưa quá cao so với các thành phố trên thế giới.

Trong khi đó, lãi suất mua nhà dự kiến chưa về mức thấp khi lãi suất huy động vừa được điều chỉnh tăng. Vì vậy, chung cư chưa có hiện tượng “bong bóng”, thực tế, nguồn cung hạn chế, giá mở bán cao đã gây ra đợt tăng trưởng mạnh vừa qua.” – Ông Đinh Minh Tuấn lý giải.

Tâm lý người mua bất động sản sẽ ra sao trong 2 năm tới?

Dựa trên dữ liệu lớn và nghiên cứu thị trường qua các chu kỳ phát triển, Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo trong vòng 2 năm tới, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đi qua các giai đoạn: đảo chiều, thăm dò, củng cố, khởi sắc và ổn định. Ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản.

Cụ thể, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường vẫn đang thăm dò, người mua ưu tiên các yếu tố chắc chắn như phục vụ nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, có chính sách hỗ trợ tài tính tốt, bên cạnh đó là lợi suất cho thuê ổn định và tối ưu các loại chi phí. Ở giai đoạn này, chung cư thu hút lượng quan tâm lớn và ghi nhận thanh khoản tốt nhất trong các loại hình bất động sản.

Bước sang thời kỳ củng cố dự kiến bắt đầu trong quý I/2025, người mua và nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn với các yếu tố tài chính, pháp lý nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về lượng giao dịch.

Tâm lý nhà đầu tư đang tâm thế thăm dò. (Ảnh: Cẩm Viên)

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo từ quý II/2025 đến quý IV/2025 có thể là giai đoạn khởi sắc, người dân sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá và sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm.

Đây sẽ là thời điểm mà đất nền, biệt thự dần lấy lại lợi thế và có thanh khoản tốt hơn. Dự kiến, từ đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào chu kỳ ổn định, người mua ưu tiên tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những loại hình bất động sản có tốc độ tăng giá cao, số lượng ít nhưng thu hút nhiều quan tâm.

Theo khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2024, chỉ số tâm lý thị trường đi ngang. Người mua đang chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường, việc lãi suất hạ so với năm 2023 và các chính sách pháp lý mới sắp có hiệu lực tạo tâm lý tốt hơn cho người dân.

Ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc Chính phủ đề xuất cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 là tín hiệu tích cực, giúp pháp lý trở nên rõ ràng, đẩy nhanh quá trình phục hồi của thị trường bất động sản. Các luật có hiệu lực sẽ thúc đẩy việc thẩm định giá đất nhất quán và thực tế hơn, thắt chặt yêu cầu đối với các chủ đầu tư trong phát triển dự án nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua, tạo điều kiện thuận lợi về sở hữu bất động sản cho Việt kiều, thu hút thêm vốn đầu tư từ nước ngoài, đồng thời tăng cường sự chuyên nghiệp, minh bạch trong cộng đồng môi giới bất động sản”.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn cho biết “Đối tượng chính tìm mua bất động sản trong thời gian tới là các gia đình trẻ, đặc biệt là những cặp vợ chồng son. 73% những người đã kết hôn nhưng chưa có con dự định mua nhà trong 1 năm tới.

Trong khi người độc thân ưu tiên không gian làm việc khi lựa chọn bất động sản thì những người đã lập gia đình quan tâm nhất đến tiện ích về trường học và trung tâm, cửa hàng mua sắm. Xu hướng tìm mua bất động sản thứ cấp đang tăng lên so do nguồn cung sơ cấp ít trong khi giá mở bán các dự án sơ cấp neo cao” - Ông Lê Bảo Long phân tích.

Theo khảo sát về tâm lý người tiêu dùng bất động sản nửa cuối năm 2024 người mua sẽ ưu tiên cân nhắc chủ đầu tư là ai, họ chú ý nhất đến tiềm lực tài chính, còn khi chọn dự án, tính pháp lý là yếu tố hàng đầu. Những chủ đầu tư được biết đến nhiều nhất ở Hà Nội là Vinhomes, Ecopark, Sun Group, Novaland, Sunshine. Còn ở TP.HCM, người mua quen thuộc nhất với những cái tên Vinhomes, Novaland, Hưng Thịnh, Khang Điền, Đất Xanh.