Nhiều người ví von bất động sản rối như giao thông. Nhưng vấn đề ở đây là dù có tắc cũng không thể “cấm”, bởi nhu cầu còn thì vẫn phải lưu thông.

Tại Tọa đàm “Bắt mạch thị trường bất động sản", ông Nguyễn Quang Văn - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng cho rằng, với doanh nghiệp, dòng tiền giống như oxy. Siết tín dụng chẳng khác siết dòng oxy, không rõ doanh nghiêp sẽ sống sao. Theo vị này, khi doanh nghiệp bất động sản bị ảnh hưởng thì kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác cũng bị ảnh hưởng theo.

“Nguyên nhân thị trường bất động sản “nóng” là do đầu cơ, nhưng không hàm nghĩa là khi thị trường “nóng” thì cấm. Giống như tắc đường, không thể tắc đường là cấm không được đi. Chúng ta cần có cơ chế khai thông, điều tiết luồng giao thông, mở lối cho dòng tiền”, ông Nguyễn Quang Văn nói.

Phân tích sâu hơn về cung - cầu, giá và thị trường vốn cho bất động sản, Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết, vai trò của thị trường bất động sản rất quan trọng cho nền kinh tế khi nó ảnh hưởng tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường, với hệ số lan tỏa từ 0,5-1,7 lần. Thị trường bất động sản xếp thứ 2 về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 10% vốn FDI. Lũy kế đến tháng 8/2022 vốn FDI vào bất động sản đạt gần 65,4 tỷ USD, chiếm 15% tổng vốn đăng ký.

Bất động sản, nhà ở khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu nguồn cung.

“Để đạt được những kết quả trên, thứ nhất, chúng ta cần nguồn vốn mồi, cơ chế thu hút và ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài. Tất cả những cái này được gộp chung là vốn đầu tư công. Bất động sản không thể phát triển được nếu thiếu đầu tư công.

Thứ 2 là dòng vốn nước ngoài. Doanh nghiệp kêu khó, nhưng nhìn VinGroup phát hành trái phiếu quốc tế thu hút 2 tỷ USD, Novaland cũng đã thu hút được vốn FDI. Rõ ràng VinGroup, Novaland đã bắt đầu mở đường để huy động nguồn vốn nước ngoài, các doanh nghiệp khác có thể tiến tiếp.

Thứ 3 là huy động từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu. Vốn bất động sản là vốn trung và dài hạn, nên nếu không thể huy động được từ ngân hàng thì thị trường cổ phiếu, trái phiếu là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng.

Thứ tư là vốn đi thuê tài chính, sử dụng nguồn vốn bảo lãnh, tín dụng bảo lãnh. Chúng ta hiện có các công ty cho thuê vốn tín dụng, nếu biết sử dụng thì sẽ có đòn bẩy tài chính tốt. Cuối cùng là vốn tự có, vốn góp hay vốn đối tác”, ông Lực phân tích.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, ngoài các dòng vốn trên, doanh nghiệp có thể tính đến nguồn vốn khác từ các chương trình phục hồi kinh tế như gói an sinh xã hội 48.5000 tỷ, gói hỗ trợ phục hồi doanh nghiệp 110.000 tỷ; gói hỗ trợ 2% lãi suất, các gói hỗ trợ khác như cho thuê nhà ở; tận dụng việc co giãn, hoãn thuế sẽ giúp doanh nghiệp có thêm tiềm lực để phát triển.

“Phát triển kết cấu hạ tầng tới 113.550 tỷ là gói bổ sung thêm vốn đầu tư công. Trong cuộc họp về kinh tế vĩ mô mới đây, Thủ tướng nhìn nhận, chưa bao giờ vốn đầu tư công nhiều như vậy. Nhưng kéo theo đó là giải ngân đầu tư công cần tăng gấp rưỡi. Chúng ta còn có gói 347.000 tỷ, riêng cho vay nhà ở xã hội đã đến 18.000 tỷ đồng”, ông Lực gợi ý.

Tuy nhiên, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, cần hết sức lưu ý vấn đề nhà ở xã hội. Hiện nay, thị trường này đang có xu hướng đi theo phong trào. Đi theo phong trào rất nguy hiểm, vì phong trào không bao gồm hệ sinh thái dịch vụ kèm theo nhà ở xã hội, dễ dẫn đến bỏ hoang. Nên thay đổi tư duy về nhà ở xã hội, nên hướng đến người dân có nhu cầu và đáp ứng được nhu cầu mua thì mới xây, thay vì cấp tràn lan như hiện nay.

Ông Cấn Văn Lực cũng lưu ý thêm, đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp cần phải có xếp hạng, bởi đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp rủi ro nhiều, ít minh bạch, để nhà đầu tư có thể lựa chọn khẩu vị phù hợp với mình.

Về tác động của chính sách đến nguồn vốn bất động sản, cơ chế chính sách, Luật Chứng khoán sẽ tiếp tục sửa đổi, trong đó quỹ tín thác cần nghiên cứu kỹ để thu hút nhà đầu tư.

Tiếp đó là cần tiếp tục kiểm soát tình trạng “sốt” bất động sản đất nền, đầu cơ, thao túng giá; đẩy nhanh đầu tư công, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp; quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm; phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn, tài chính phù hợp; phân nhóm trái phiếu doanh nghiệp; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

“Tôi cho rằng Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển bất động sản, nhà ở khu công nghiệp và các phân khúc còn thiếu nguồn cung”, ông Cấn Văn Lực khẳng định.

Bảo Thoa