“Sự sống" của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào dòng vốn. Tiến sĩ Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, tứ giác “bảo hiểm - ngân hàng - chứng khoán - bất động” sản liên quan chặt chẽ với nhau.

Ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở. Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán.

Tài sản đảm bảo của trái phiếu doanh nghiệp hay các khoản vay tín dụng có nhiều loại như nhà đất, cổ phần, cổ phiếu, các chương trình, dự án đầu tư...

Trên thị trường TPDN riêng lẻ hiện nay phần lớn tài sản đảm bảo là bất động sản và các chương trình, dự án, chứng khoán hoặc kết hợp các loại tài sản như bất động sản, chứng khoán...

Ảnh minh họa

Dù các kênh vốn trên thị trường đang khá đa dạng, nhưng từ trước đến này, hầu hết các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc phần lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng.

Tuy nhiên, sau khi Ngân hàng Nhà nước có những động thái siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản, hàng loạt doanh nghiệp đã chủ động chuyển sang huy động vốn thông qua phương thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, mức tăng trưởng tín dụng ngân hàng năm nay đặt ra là 14% nhưng trong 6 tháng đầu năm đã “dùng” hết 9,35%. Phần còn lại cho những tháng cuối năm không nhiều.

Vì thế, buộc phải “trông cậy” vào chứng khoán và TPDN - hai kênh huy động vốn trung và dài hạn hiệu quả của nền kinh tế. Tuy nhiên, những kênh đầu tư này vốn chịu áp lực rất lớn từ lạm phát và các bất ổn về chính trị, kinh tế toàn cầu.

Hiện nay, lạm phát toàn cầu đang ở mức cao, kỷ lục trong vòng 40 năm qua do các ngân hàng trung ương phát hành tiền để hỗ trợ phục hồi kinh tế trong và sau đại dịch với khối lượng lớn chưa từng có dẫn đến lạm phát cầu kéo.

Ngoài ra, còn có lạm phát chi phí đẩy do đứt gãy nguồn cung và xung đột Nga-Ukraine. Những yếu tố bất lợi này đang tác động đến nền kinh tế nói chung và các kênh đầu tư ở Việt Nam nói riêng. Song, rất may mắn, cả hai lạm phát trên tác động trực tiếp vào Việt Nam dưới dạng chi phí đẩy.

“Chúng ta còn có hai lợi thế là chủ động lương thực góp phần bình ổn giá và nhập khẩu nguyên liệu, vật tư để xuất khẩu nên lạm phát chi phí đẩy thấp. Yếu tố quyết định hơn cả, Việt Nam kiểm soát được cung tiền và tỷ giá hối đoái nên không có lạm phát cầu kéo. Lạm phát chi phí đẩy từ bên ngoài vào không bị khuếch đại bởi lạm phát cầu kéo.

Vì vậy, đến thời điểm này, theo tôi, Việt Nam chịu sự tác động của lạm phát thế giới cũng không quá nặng nề. Lạm phát trung bình Việt Nam năm 2022 dự báo gấp đôi (4%) so với năm 2021 (1,98%). Áp lực những tháng cuối năm chủ yếu đến từ nhu cầu về tiêu dùng và đầu tư phục hồi mạnh”, tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Chuyên gia Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, sau một thời gian chững lại do ảnh hưởng của vụ việc xảy ra với trái phiếu của Công ty Tân Hoàng Minh, thị trường TPDN đã bước đầu phục hồi. Đây là dấu hiệu tích cực để giảm thiểu rủi ro đầu tư, góp phần phá vỡ tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, tác động mạnh đến nợ xấu và thanh khoản của các ngân hàng thương mại.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa phân tích, 6 tháng đầu năm nay có 12 triệu tỷ đồng vốn của ngân hàng cho nền kinh tế nhưng vốn trung và dài hạn chỉ có 4,5 triệu tỷ và tốc độ tăng trưởng từ 12 - 14%. Con số này ở thị trường TPDN là 1,5 triệu tỷ và tăng trưởng từ 25 - 30%.

Với tốc độ tăng trưởng này, theo tính toán của chúng tôi, sau gần 3 năm, dư nợ vốn trung dài hạn đã có thể tăng gấp đôi và chẳng mấy chốc, TPDN “đuổi kịp” vốn trung dài hạn của ngân hàng cung cấp cho doanh nghiệp. Chưa kể, nếu TPDN phục hồi sẽ giúp thị trường chứng khoán lấy lại lòng tin của nhà đầu tư, từ đó phát triển tốt hơn và ngược lại.

"Thị trường bất động sản sử dụng nguồn vốn trung và dài hạn của TPDN là rất lớn nên “chặn” dòng chảy của TPDN, thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng đóng băng, hệ thống ngân hàng rất khó khăn", ông Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Có thể thấy, nếu thiếu thị trường trái phiếu và cổ phiếu hữu hiệu và lành mạnh, các ngân hàng thương mại sẽ phải "oằn mình" huy động vốn và cho vay nền kinh tế, kéo theo đó những rủi ro về an ninh tài chính, nhất là nợ xấu và mất vốn có thể phát sinh.

Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, cần đẩy mạnh phát triển thị trường vốn tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn vốn dài hạn, góp phần làm giảm lệ thuộc vào dòng vốn tín dụng ngân hàng.

Theo đó, nên phát triển các công cụ tài chính mới phát sinh trong thị trường cầm cố và tín dụng bất động sản như: Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố bằng bất động sản; phát hành trái phiếu công trình đối với các công trình có nhu cầu vay vốn; phát hành chứng chỉ bất động sản và phát hành chứng chỉ quỹ của các quỹ đầu tư ủy thác đầu tư bất động sản…

Ngoài ra, cần hoàn thiện chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản theo hướng phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn phát triển, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường bất động sản.

Bảo Thoa