Lãi suất tăng làm suy yếu nhu cầu mua nhà

Theo VNDIRECT, tính đến giữa tháng 11/2022, đơn vị quan sát thấy lãi vay mua nhà của các ngân hàng vốn nhà nước và ngân hàng tư nhân tăng mạnh, lần lượt 190 điểm cơ bản lên 11,1% và 230 điểm cơ bản lên 11,7%, so với mức cuối năm 2021 sau khi lãi suất huy động tăng trở lại.

Đơn vị cũng cho rằng lãi suất huy động có thể tăng hơn 50 điểm cơ bản trong 2023, từ đó dẫn đến lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân có thể tăng lên 12,5-13%/năm trong 2023.

"Chúng tôi nhận thấy rủi ro vượt khả năng trả nợ vay ngày càng tăng do giá nhà leo thang và lãi suất vay mua nhà tăng nhanh trong năm 2022-2023. Chúng tôi cho rằng người mua nhà sẽ càng khó tiếp cận với cả căn hộ trung cấp (giá nhỏ hơn 2.000 USD/m2) tại TP HCM và TP Hà Nội, ngay cả với những người có thu nhập trung bình hàng năm gấp đôi (5.500-7.500 USD).

Hơn nữa, tình hình có thể càng khó khăn hơn vào năm 2023 khi nhiều người mua nhà hết thời gian hưởng ưu đãi lãi vay và phải đối mặt với mức lãi suất đang tăng cao hiện tại", VNDIRECT đưa ra quan điểm.

VNDIRECT dự báo, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn. (Ảnh minh họa: Văn Luận)

Dự báo thị trường căn hộ và nhà liền thổ tại TP HCM năm 2023

VNDIRECT dự báo, nguồn cung mới căn hộ tại TP HCM năm 2023 vẫn ở mức thấp khoảng 19.000-20.000 căn (-10% so với cùng kỳ); khoảng 15.000 căn hộ tiêu thụ (-20% so với cùng kỳ).

VNDIRECT cho rằng, tỷ lệ hấp thụ có thể tiếp tục suy giảm xuống 80% (-10 điểm % so với cùng kỳ) do tâm lý người mua nhà vẫn ảm đạm trong 2023. Đơn vị kỳ vọng giá sơ cấp căn hộ các phân khúc sẽ giảm 5-10% so với cùng kỳ trong năm 2023. Chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra một số chương trình giảm giá sơ cấp để kích cầu trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng và hạn mức tín dụng hạn chế.

Đối với thị trường nhà liền thổ, VNDIRECT nhận định, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại TP HCM tiếp tục khan hiếm trong 2023 do quỹ đất hạn chế và tiến độ pháp lý chậm, chủ yếu đến từ vùng ngoại thành TP HCM như Thủ Đức, quận 12 và Bình Chánh.

VNDIRECT cho rằng, giá sơ cấp nhà liền thổ có thể nhanh chóng quay về mức 7.000-8.000 USD/m2 trong năm 2023-2024, do tâm lý người mua nhà sẽ thận trọng hơn với các dự án có “vị trí vàng” sau làn sóng bắt giữ liên quan đến các chủ đầu tư bất động sản (BĐS) lớn.

Còn giá đất thứ cấp tại các dự án có pháp lý minh bạch, hướng tới nhu cầu người ở thực sẽ khó có sự sụt giảm đáng kể do người mua tại các dự án này ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất vay tăng cao.

"Chúng tôi kỳ vọng giá đất tại các khu vực sốt đất trong hai năm qua mang tính đầu cơ cao như Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh sẽ có sự sụt giảm đáng kể, trong bối cảnh tín dụng vào BĐS đầu cơ được giám sát chặt chẽ cùng với kiểm soát quản lý đất đai tại các khu vực sốt đất và gia tăng rủi ro vượt khả năng trả nợ vay", VNDIRECT đưa ra quan điểm.

Dự báo thị trường căn hộ và nhà liền thổ tại TP Hà Nội năm 2023

VNDIRECT dự báo, nguồn cung căn hộ mới tại TP Hà Nội ổn định trong năm 2023 với khoảng 20.000-22.000 căn mở bán. Đơn vị kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt khoảng 90% (-13,5 điểm % so với cùng kỳ) do tâm lý người mua nhà suy giảm, tương đương với 18.000-20.000 căn tiêu thụ vào năm 2023.

"Chúng tôi dự báo giá bán căn hộ sơ cấp sẽ giảm nhẹ 3-5% so với cùng kỳ và kỳ vọng sẽ có thêm các chương trình giảm giá bán cho người mua nhà không sử dụng vay vốn ngân hàng, để kích cầu trong bối cảnh lãi suất thế chấp tăng và hạn mức tín dụng hạn chế", VNDIRECT đưa ra quan điểm.

Đối với thị trường nhà liền thổ, theo VNDIRECT, nguồn cung mới nhà liền thổ xây sẵn tại Hà Nội năm 2023 sẽ tiếp tục phụ thuộc vào các dự án khu đô thị lớn. Nguồn cung mới có thể sẽ đi ngang ở mức 2.000-2.200 căn trong năm 2023.

Theo VNDIRECT, những dự án mới phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, pháp lý minh bạch vẫn đạt tỷ lệ tiêu thụ khả quan do người mua ở phân khúc này có sức mua cao, ít nhạy cảm với lạm phát và lãi suất tăng cao và sử dụng BĐS như nơi “trú ẩn” lạm phát.