Theo đại diện HoREA, hiện nay quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội theo khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (gọi tắt Nghị định số 100) và được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định số 49) đang tồn tại nhiều bất cập.

Cụ thể, theo quy định của 2 Nghị định nói trên, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại 1 hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai…

Tuy nhiên quy định này không phù hợp và trái với khoản 5 Điều 13, khoản 2 Điều 16, khoản 4 Điều 26 và Điều 56 Luật Nhà ở 2014. Cụ thể, theo Luật Nhà ở 2014: Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ.

Đối với các loại đô thị còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội. Điều này có nghĩa là tất cả mọi dự án nhà ở thương mại thì “chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ” hoặc theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Mặt khác trên thực tế Nhà nước không thu thêm được đồng nào vào ngân sách nhà nước để phát triển nhà ở xã hội do quy định chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất trên 100% diện tích dự án thì coi như đã hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước dành 20% diện tích đất để làm nhà ở xã hội. Trước Luật Nhà ở 2014 thì pháp luật quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại muốn bán 100% sản phẩm thì cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất trên 100% diện tích đất của dự án.

Quy định phát triển nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại đang gặp nhiều vướng mắc.

Trong khi đó, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100 không quy định phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%”. Nghị định số 49 đã bãi bỏ phương thức chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại “nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn” đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100 trước đây.

Tuy nhiên Nghị định số 49 chỉ quy định 1 phương thức chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại có quy mô diện tích từ 2 ha trở lên, nhưng đã bãi bỏ phương thức “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100. Điều này là không hợp lý, thiếu tính khả thi và không phù hợp với yêu cầu của thực tiễn.

Bởi lẽ, các dự án nhà ở thương mại (khu đô thị, khu nhà ở) rất đa dạng về phân khúc thị trường từ cao cấp đến bình dân, đa dạng về quy mô diện tích từ dưới 1ha vài chục, hàng trăm, thậm chí hàng ngàn ha nên cần có cơ chế phù hợp để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ dành một phần quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội.

Do vậy, đại diện HoREA cho rằng, có những dự án nhà ở thương mại phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án; nhưng cũng có nhiều dự án nhà ở thương mại không phù hợp để xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án. Nếu có cơ chế “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%” mà trước đây đã được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100 thì vừa sát với thực tiễn, vừa có được quỹ nhà ở xã hội nhiều hơn với giá thành hợp lý hơn, phù hợp hơn với khả năng tài chính của đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Từ những phân tích ở trên, đại diện HoREA kiến nghị Chính phủ sửa đổi, bổ sung Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100 để đảm bảo phù hợp với Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội, trên cơ sở gần như khôi phục lại một số nội dung của Khoản 1 và Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100.

Đồng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM cho biết: Luật Nhà ở 2014 quy định tất cả các chủ đầu tư dự án ở các khu đô thị đều phải dành một phần diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Trong khi đó Nghị định số 49 và Nghị định số 100 của Chính phủ quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại các đô thị loại II và loại III thì chủ đầu tư không phải dành quỹ đất 20% và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất của dự án theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Trong nhiều năm qua, nhà ở xã hội đang là nhu cầu cấp thiết để giải quyết chỗ ở cho đối tượng công nhân, người lao động thu nhập thấp. Về quan điểm của các doanh nghiệp bất động sản là đồng tình và ủng hộ chủ trương của nhà nước. Tuy nhiên, quy định bắt buộc dành quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong dự án thương mại thực sự không linh hoạt và có rất nhiều bất cập.

Đơn cử, khi phát triển dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trung, cao cấp, đơn vị tư vấn thiết kế phải thiết kế không gian, kiến trúc, cảnh quan phù hợp với nhóm đối tượng khách hàng hướng tới. Do vậy, việc buộc phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội sẽ khiến cho kiến trúc, cảnh quan, không gian chung của dự án không đồng bộ, thiếu mỹ quan, giảm sức hút của dự án theo phân khúc chủ đầu tư hướng đến.

Hơn nữa, người mua nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thuộc khu đô thị đều phải đóng các khoản phí quản lý, phí dịch vụ, tiện ích cao cấp. Điều này, sẽ gây rất nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt hằng ngày của người mua nhà ở xã hội. Kế đến, giá bán nhà ở xã hội ở khu vực nội thành trong dự án trung cao cấp buộc phải ở mức cao. Điều này dẫn đến người có thu nhập thấp khó có thể mua được nhà ở xã hội.

Hiện nay doanh nghiệp trình một dự án dù là dự án thương mại hay nhà ở xã hội thì đều phải phù hợp quy hoạch. Theo quy định, các dự án nhà ở xã hội thì được tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Tuy nhiên, trên thực tế quy hoạch tổng thể 1/2000 đã có hệ số sử dụng đất nên khi thực hiện quy hoạch 1/500 không thể tăng hệ số riêng cho đất nhà ở xã hội thêm 1,5 lần. Đồng thời quy định cho tăng hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần nhưng không được tăng tầng cao và dân số nên cũng rất khó thực hiện”, đại diện này chia sẻ.

Với những bất cập nêu trên, nhiều doanh nghiệp bất động sản đề xuất được chuyển đổi quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội của dự án sang một khu vực khác thuộc sở hữu của doanh nghiệp nhằm phù hợp hơn về mặt quy hoạch và mặt bằng chung của người mua nhà ở xã hội. Được thực hiện nghĩa vụ bằng tiền tương ứng giá trị quỹ đất ở 20% mà không phân biệt quy mô dự án.