Nhận diện “5 tồn tại”

Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Cụ thể, tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Do “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp, như tại TP.HCM nên nhà ở có giá vừa túi tiền trong năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền. Trong khi hiện nay chiếm tới 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. Cùng với đó là tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Trong khi môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh. Có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng “đầu nậu”, “cò đất” hoạt động trái pháp luật, “phân lô bán nền” tràn lan gây “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Trong đó, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

“Thực trạng tình hình trên đây có nguyên nhân khách quan do dịch Covid-19 hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu nhưng trước hết là một số vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là một số cán bộ công chức làm việc trong lĩnh vực đất đai, đầu tư xây dựng có tâm lý “sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ” nên chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất giải quyết”, đại diện HoREA nêu ý kiến.

Hoàn thiện thể chế pháp luật

Nói về các giải pháp tháo gỡ vướng mắc, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh như nâng cao chỉ số môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh quốc gia; làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, cá thể hóa trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu trong xây dựng pháp luật.

Cơ quan Nhà nước cần đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.

Để đảm bảo sự minh bạch, công bằng việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, đại diện HoREA cho rằng cần sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đảm bảo không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ” hoặc “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.

Hoàn thiện chính sách pháp luật để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, ổn định và bền vững.

Đối với cơ chế người sử dụng đất có quyền được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất do người sử dụng đất đầu tư mang lại, ông Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung chính sách này để khuyến khích người sử dụng đất đầu tư nhiều nguồn lực để làm gia tăng giá trị sử dụng của đất đai, thực hiện đúng nguyên tắc sử dụng đất “tiết kiệm, có hiệu quả”.

Bên cạnh đó là việc đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp, trong đó có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất. Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị Nhà nước cho phép chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nhà ở để đảm bảo và tôn trọng quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020.

Nhằm tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở. Đồng thời chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng tính minh bạch, lành mạnh và bổ sung các biện pháp về đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đơn vị tư vấn phát hành trái phiếu, để thị trường trái phiếu trở thành một kênh huy động vốn xã hội hoá hiệu quả, lành mạnh cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Về vấn đề thời hạn sở hữu căn hộ, theo ông Lê Hoàng Châu, tại thời điểm hiện nay chưa nên quy định “sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)” để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân muốn được “sở hữu căn hộ nhà chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”. Vì đây là tài sản có giá trị lớn muốn để lại cho con cháu, để không gây “biến động” trên thị trường bất động sản và trong xã hội.

Kiến nghị về chính sách hỗ trợ chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp thu nhập trung bình, HoREA cho rằng cần bổ sung vào Luật Nhà ở quy định cơ chế chính sách “ưu đãi một phần” để phát triển nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội đi đôi với đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch để tái thiết, tái phát triển đô thị bền vững.

Mặt khác HoREA kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”; các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, kể cả phần nộp bổ sung (nếu có) cho ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và ổn định xã hội.

Cuối cùng đại diện HoREA đề xuất việc Chính phủ sớm có văn bản hướng dẫn, thống nhất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản để các địa phương triển khai thực hiện. Gồm các bước liên quan như chấp thuận chủ trương đầu tư, duyệt quy hoạch, giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, cấp giấy phép xây dựng…