4 nhân tố kiểm soát tình trạng "ổ chuột" trên cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Chủ tịch HoREA nhận định, Bộ Xây dựng đã lường trước các hệ quả của tình trạng "ổ chuột" trên cao, nên đã quy định “căn hộ nhỏ” trong dự án chung cư nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu là 25m² (tương tự như quy định diện tích tối thiểu của căn hộ nhà ở xã hội 25m²) và quy định tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m² không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Bên cạnh đó, dự án nhà ở thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Mô hình chung cư mini đáp ứng nhu cầu của đối tượng gia đình trẻ, sinh viên thời gian qua. Ảnh minh họa

Theo ông Lê Hoàng Châu, để hạn chế tác động có thể làm quá tải hệ thống hạ tầng đô thị và không để xảy ra tình trạng "ổ chuột" trên cao khi cho phép xây dựng "căn hộ nhỏ", HoREA đề nghị Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 nhân tố để kiểm soát tình trạng này.

Thứ nhất, nhân tố quy hoạch. Theo HoREA, quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là nhân tố nền tảng để đảm bảo phát triển khu đô thị, khu dân cư, khu nhà ở theo hướng bền vững, thân thiện môi trường. Trong đó, ngoài những chỉ tiêu quy hoạch về hạ tầng đô thị, kết nối giao thông, còn có những chỉ tiêu quy hoạch quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án...

Đối với TP.HCM, để giảm tải cho khu vực trung tâm thành phố, HoREA đề nghị chấp thuận đầu tư xây dựng các dự án nhà ở chung cư cao tầng, có căn hộ nhỏ diện tích tối thiểu 25m^2. Trong đó, tổng số các “căn hộ nhỏ” dưới 45m² không được vượt quá 25% như quy định tại QCVN 04:2019/BXD, Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng, tại các quận ven, các huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp, Đại học quốc gia TP.HCM...

Thứ hai, nhân tố thiết kế nhà chung cư và “căn hộ nhỏ”. Theo HoREA, thiết kế nhà chung cư và “căn hộ nhỏ” khoa học và hợp lý, giữ vai trò nền tảng để hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Điển hình như Chung cư nhà ở xã hội Phú Hữu quận 9 của Công ty Nam Long; Chung cư nhà ở xã hội Jamona quận 7 của TTC Land; Chung cư nhà ở cho thuê 49 năm Twin Tower quận Bình Tân (căn hộ 19 m²) của Công ty Lê Thành; Chung cư nhà ở xã hội cho công nhân thuê (căn hộ 20 m²+10 m² gác lửng) của Becamex Bình Dương…

Thứ ba, nhân tố quản lý, vận hành của Ban Quản trị nhà chung cư. HoREA cho biết, công tác quản lý, vận hành nhà chung cư của Ban Quản trị nhà chung cư giữ vai trò quyết định trực tiếp, góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

Cuối cùng là nhân tố ý thức của người sử dụng nhà chung cư. Theo HoREA, ý thức của người sử dụng nhà chung cư giữ vai trò quyết định nhất góp phần làm hạn chế tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ “ổ chuột” trên cao.

HoREA nhận thấy các tòa nhà chung cư có căn hộ nhỏ dưới 45m²như đã nêu ví dụ trên đây, đều cơ bản hội đủ các nhân tố quy hoạch, thiết kế căn hộ, quản lý vận hành và ý thức của người sử dụng nhà chung cư, nên đã không xảy ra tình trạng đáng quan ngại về tác động tiêu cực lên hệ thống hạ tầng và nguy cơ "ổ chuột" trên cao.

Kiểm soát tình trạng phát triển nhà chung cư mini

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, để kiểm soát tình trạng phát triển tự phát chung cư mini làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, HoREA đồng tình với chủ trương của Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương phối hợp với ngành chức năng tăng cường phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn.

Đặc biệt là các công trình nhà ở riêng lẻ kiểu chung cư mini có nhiều tầng, nhiều căn hộ, có vi phạm các quy định pháp luật, như xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm không gian, hoặc không đúng với quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc xây dựng nhà ở không bảo đảm chất lượng... đi đôi với tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với loại nhà này.

HoREA kiến nghị kiểm soát tình trạng "ổ chuột" trên cao. Ảnh minh hoạ

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 90/2006/NĐ-CP không có bất kỳ quy phạm pháp luật nào cho phép “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”, được thiết kế theo kiểu chung cư mini, có nhiều tầng, nhiều căn hộ tại các đô thị.

Tuy nhiên, Nghị định 71/2010/NĐ-CP (thay thế Nghị định 90/2006/NĐ-CP) lại cho phép nhà ở đơn lẻ được xây dựng từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có tối thiểu 2 căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích không thấp hơn 30m², thì được cấp "sổ đỏ" cho từng căn hộ và quản lý theo loại nhà chung cư. Hệ quả là đã tạo cơ sở pháp lý để phát triển chung cư mini trong nội thành, làm gia tăng tình trạng quá tải hệ thống hạ tầng đô thị.

"Nội dung Điều 43 Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã được “nâng cấp”, chuyển thành khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014. Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở đã tạo cơ sở pháp lý để xảy ra tình trạng phát triển loại nhà "chung cư mini", "chung cư hộp diêm" làm tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội, làm cản trở công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị", ông Châu cho biết.

Do đó, ông Châu kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở theo hướng dùng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở đơn lẻ có nhiều phòng kiểu "chung cư mini", "chung cư hộp diêm" này tại khu vực nội thành. Loại căn hộ mini này nên khuyến khích dùng để cho thuê.