Doanh thu sụt giảm 87,5% so quý trước

Theo SSI Research, doanh thu và lợi nhuận sau thuế (LNST) lần lượt đạt 205 tỷ đồng (giảm 13% so với cùng kỳ và giảm 87,5% so với quý trước), và lỗ 65 tỷ đồng (ngược với khoản lợi nhuận đạt được trong quý 1/2023 và quý 4/2023).

Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng lỗ của công ty bao gồm doanh thu bất động sản sụt giảm. Trong quý, NLG chỉ bàn giao một số ít căn hộ tại các dự án Southgate (4 căn), Ehomes Southgate (37 căn) tại tỉnh Long An và dự án Izumi City (9 căn) tại tỉnh Đồng Nai, ghi nhận doanh thu 162,2 tỷ đồng (giảm 7,3% so với cùng kỳ và giảm 94,4% so với quý trước).

Doanh số bán hàng của Nam Long từ 2021 đến quý 1/2024. (Nguồn: SSI Research)

Biên lợi nhuận gộp thấp chỉ đạt 42,3% trong quý 1/2024 so với 67,9% trong quý 1/2023. Sự khác biệt này là do việc bàn giao các căn hộ tại dự án Izumi City và Ehomes Southgate có biên lợi nhuận thấp hơn so với các căn thấp tầng trong dự án Southgate.

Thu nhập từ liên doanh được báo cáo cũng thấp hơn so cùng kỳ năm trước do số lượng căn hộ được bàn giao tại dự án Mizuki Park ít hơn. Chỉ có 32 căn hộ được bàn giao, ghi nhận 23,8 tỷ đồng lợi nhuận so với 413 căn hộ được bàn giao, ghi nhận 77,7 tỷ đồng lợi nhuận trong quý 1/2023.

Dù ghi nhận lỗ trong quý 1/2024, doanh số bán hàng của NLG vẫn duy trì khá tốt, đạt 1,17 nghìn tỷ đồng (tăng 391% so với cùng kỳ và giảm 46% so với quý trước). Các dự án đóng góp vào doanh số bán hàng bao gồm Akari City (TP.HCM), Mizuki Park (TP.HCM), Southgate (tỉnh Long An) và Nam Long 2 (Cần Thơ).

Theo thông tin từ Đại hội cổ đông thường niên năm 2024, NLG đặt mục tiêu doanh số bán hàng năm 2024 đạt trên 9,55 nghìn tỷ đồng, từ các dự án Nam Long 2 (2,02 nghìn tỷ đồng), Southgate (2,8 nghìn tỷ đồng), Mizuki Park (2,35 nghìn tỷ đồng) và Akari City (1,7 nghìn tỷ đồng). Doanh số bán hàng trong quý 1/2024 chỉ đạt 12,3% so với kế hoạch cả năm nhưng kỳ vọng sẽ tăng mạnh trong nửa cuối năm 2024.

Chi phí quản lý và bán hàng (SG&A) tăng cao, ảnh hưởng đến biên lợi nhuận ròng. Tỷ lệ chi phí SG&A/doanh thu đã tăng từ 16,7% trong năm 2019 lên 30,8% trong năm 2023. Biên lợi nhuận ròng của NLG giảm từ 39,6% trong năm 2019 xuống 19,9% trong năm 2022. Trong quý 1/2024, biên lợi nhuận ròng -31,8%.

Với những khó khăn trong thị trường bất động sản và chiến lược nhà ở phân khúc bình dân, NLG dự kiến sẽ tiếp tục tăng chi phí SG&A để hỗ trợ người mua nhà thông qua các gói bán hàng khác nhau. Khi thị trường bất động sản hồi phục hoàn toàn, kỳ vọng tỷ lệ SG&A/doanh thu sẽ giảm đi. Trong quý 1/2024, tỷ lệ SG&A/doanh thu ở mức 70,6%, thấp hơn so với quý 1/2023.

Các dự án Nam Long giờ ra sao?

Cập nhật các dự án tính tại thời điểm cuối quý 1/2024, dự án Southgate (Bến Lức, Long An) với diện tích đất 165 ha, nằm trong Khu đô thị mới Vàm Cỏ Đông - Waterpoint (355 ha), được NLG chuyển nhượng sang CTCP Southgate (NLG sở hữu 60%) vào năm 2018.

Dự án đã hoàn tất phê duyệt pháp lý tổng thể nhưng vẫn cần phê duyệt quy hoạch chi tiết và các giấy phép xây dựng, bán hàng. Được mở bán vào năm 2020, Southgate có tổng mức đầu tư gần 3,77 nghìn tỷ đồng, bao gồm khoảng 870 căn thấp tầng (thương hiệu Valora), 724 căn Ehome và 6.590 căn cao tầng (thương hiệu Flora) dự kiến sẽ được bán và ghi nhận trong thời gian tới.

Nam Long phát triển phân khúc vừa túi tiền.

Dự án Izumi City (Biên Hòa, Đồng Nai) có diện tích hơn 170 ha, thuộc Khu đô thị Waterfront, do Công ty TNHH Waterfront Đồng Nai (NLG sở hữu 65%) sở hữu từ năm 2019. Dự án dự kiến xây dựng hơn 2.687 căn thấp tầng và 7.931 căn chung cư. Sau lần mở bán đầu tiên vào năm 2022 với 275 căn thấp tầng đã được bán, dự án tạm hoãn do điều chỉnh quy hoạch của TP. Biên Hòa. Theo lãnh đạo NLG, quy hoạch có thể được phê duyệt vào quý 4/2024. Tổng mức đầu tư của dự án là 8,56 nghìn tỷ đồng.

Còn dự án Paragon Đại Phước (Nhơn Trạch, Đồng Nai) có diện tích 45 ha, nằm trong Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (464 ha), do Công ty TNHH Paragon Đại Phước (NLG sở hữu 75%) phát triển. Dự án có hơn 14,3 ha diện tích đất có thể bán và 518 căn thấp tầng. NLG đã nhận đặt cọc 662,5 tỷ đồng để chuyển nhượng 25% cổ phần, dự kiến sẽ hoàn tất trong 6 tháng tới, ghi nhận 244 tỷ đồng thu nhập tài chính.

Đối với dự án Nam Long 2 (Cái Răng, Cần Thơ) có diện tích 43,8 ha, bao gồm 13,7 ha đất thấp tầng, 3,8 ha nhà ở xã hội, và phần còn lại dành cho hạ tầng. Dự án đã có quy hoạch tổng thể và giấy phép xây dựng, hiện đang trong giai đoạn triển khai. NLG dự kiến sẽ hoàn tất nộp tiền sử dụng đất và bắt đầu bán hàng trong năm 2024, kỳ vọng doanh số bán hàng đạt 2,02 nghìn tỷ đồng.

Về tình hình tài chính của các dự án, theo số liệu SSI Research tổng hàng tồn kho của NLG vào cuối quý 1/2024 là 18,1 nghìn tỷ đồng, tăng 4% so với cuối năm 2023. Trong đó, chi phí đầu tư tại dự án Izumi City chiếm 47%, tương đương 8,56 nghìn tỷ đồng.

Các dự án khác như Southgate (3,77 nghìn tỷ đồng), Akari City (1,9 nghìn tỷ đồng), Waterpoint Giai đoạn 2 (1,7 nghìn tỷ đồng) và Nam Long 2 (1,38 nghìn tỷ đồng) đã sẵn sàng hoặc sắp mở bán, trong khi Izumi City và Waterpoint Giai đoạn 2 đang chờ hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Lượng tiền mặt của NLG giảm từ 3,59 nghìn tỷ đồng cuối năm 2023 xuống 3,17 nghìn tỷ đồng vào cuối quý 1/2024, trong khi nợ tăng từ 6,1 nghìn tỷ đồng lên 6,2 nghìn tỷ đồng. Tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 22,7%, thuộc nhóm thấp nhất trong các chủ đầu tư niêm yết.

NLG dự kiến sẽ hoàn tất phí quyền sử dụng đất tại dự án Nam Long 2 - Cần Thơ trước khi triển khai bán hàng. Với bảng cân đối kế toán mạnh, NLG có khả năng thanh toán phí quyền sử dụng đất nhanh chóng và có thể huy động thêm vốn để đầu tư các dự án mới trong tương lai.

NLG đặt kế hoạch năm 2024 với doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt là 6,65 nghìn tỷ đồng và 506 tỷ đồng. Vào cuối năm 2023, NLG có 8,28 nghìn tỷ đồng doanh số chưa ghi nhận có thể được hiện thực hóa trong giai đoạn 2024- 2025 đến từ dự án Akari City, dự án Mizuki Park, dự án Izumi City và Southgate.

Trong năm 2025, công ty dự kiến sẽ bắt đầu bán hàng tại dự án Izumi City và Paragon Đại Phước sau khi điều chỉnh quy hoạch tổng thể, đồng thời tiếp tục bán các căn hộ tại các dự án Southgate, Nam Long 2, Akari và Mizuki Park. Do đó, NLG dự kiến đạt doanh thu và lợi nhuận sau thuế công ty mẹ (NPATMI) năm 2025 lần lượt là 7,1 nghìn tỷ đồng (tăng 8,8% so với cùng kỳ) và 729 tỷ đồng (tăng 34,9% so với cùng kỳ).