Cần làm rõ tính khả thi của đề xuất

Để xây dựng Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong Tờ trình 08/Tr-BXD, Bộ Xây dựng đề xuất cấp sổ hồng căn hộ có thời hạn theo hai phương án: Phương án một, giữ nguyên như quy định pháp luật hiện hành, phương án hai cấp theo theo thời hạn của công trình từ 50 - 70 năm.

Trước đề xuất này, một chuyên gia cho rằng, việc cấp sổ hồng theo thời hạn công trình có thể là nguyên nhân để Bộ Xây dựng tháo gỡ khó khăn khi thực hiện việc cải tạo, phá dỡ một số tòa chung cư cũ (đa phần trước 1975), hết hạn sử dụng, hay không đảm bảo điều kiện sử dụng. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, lý do này không thuyết phục bởi lẽ việc các tòa nhà không đảm bảo an toàn (ví dụ khu cư xá Thanh Đa, quận Bình Thạnh, TP.HCM), cần thay đổi mục đích sử dụng khu đất,... thì phải di dời dân và "xử lý" như thế nào là việc bình thường, phải làm nếu cần thiết. Về bản chất, chẳng khác gì giải tỏa nhà dân cho mục đích quốc phòng hay giao thông. Điều quan trọng là phải tôn trọng quyền sở hữu tài sản chính đáng của cư dân.

“Dường như Bộ Xây dựng đang muốn thống nhất quy định về thời hạn sử dụng đất của cả khu chung cư (đang cấp cho dân ở ổn định lâu dài) với thời hạn sử dụng của công trình. Việc quản lý tòa nhà, các công trình trên đất đúng là của ngành xây dựng, nhưng quy định thời hạn sử dụng đất bên dưới lại là phần việc của ngành tài nguyên và môi trường. Vì thế để tạo sự quản lý thống nhất, chặt chẽ, đặt trong chính sách tổng thể chung của quốc gia về nhà ở, thị trường bất động sản cần phải xem xét thấu đáo, cẩn trọng và phù hợp tình hình”, một chuyên gia trong lĩnh vực nhà ở chia sẻ.

Chưa kể có một số luồng ý kiến cho rằng, trước diễn biến của thị trường bất động sản vốn đang tăng “nóng”, đề xuất nói trên của Bộ Xây dựng sẽ làm giảm giá thành căn hộ thông qua việc thay đổi quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài thành đất ở có thời hạn. Nếu vậy cần phải làm rõ cơ cấu giá thành và nguyên nhân giá bán căn hộ hiện tại vì sao cao như vậy, đồng thời có thể áp dụng thí điểm một số vị trí đặc biệt hay một số phân khúc phù hợp trước để đánh giá, tổng kết, rút ra kinh nghiệm, có cái nhìn toàn diện trước khi áp dụng cho toàn bộ căn hộ chung cư trên phạm vi cả nước. Chưa kể việc phát triển các khu căn hộ ở hiện đại cao tầng là xu thế chung của các đô thị lớn trên thế giới. Tại Việt Nam nhà ở chung cư đang được Chính phủ khuyến khích nhằm tiết kiệm quỹ đất, tập trung dân cư.

Dưới góc độ pháp lý, sổ hồng chung cư là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ sở hữu căn hộ dưới tên gọi pháp lý là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Thời gian sử dụng đất ghi trên sổ hồng căn hộ chung cư căn cứ vào thời hạn sử dụng đất của tòa chung cư. Đa phần các khu chung cư hiện tại có quyền sử dụng đất có thời hạn lâu dài, trừ các căn hộ được xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng cố định.

Đề xuất sở hữu căn hộ có thời hạn tác động lớn đến tâm lý của người sở hữu và khách hàng đang dự định mua căn hộ. Ảnh Trúc Lâm

Khoản 3, Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định: "Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài". Ngoài ra, chủ sở hữu căn hộ chung cư đương nhiên có quyền sở hữu một phần quyền sử dụng khu đất của dự án khu chung cư cùng các tiện ích dành cho cư dân được quy định tại Điều 49, Nghị định 43/2014 NĐ-CP của Chính phủ.

Thời hạn sử dụng của công trình tòa nhà chung cư được xác định căn cứ cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý (Điều 99, Luật Nhà ở 2014). Còn theo Thông tư 10/2013/BXD của Bộ Xây dựng, tòa chung cư là công trình cấp 1 và công trình đặc biệt, niên hạn sử dụng trên 100 năm. Đối với công trình cấp 2, niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm.

Cân nhắc, cẩn trọng

Đề xuất sở hữu căn hộ phải có thời hạn đang có những tác động mạnh đến tâm lý người mua, đến thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ hạng sang, cao cấp. Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), việc “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư” của Bộ Xây dựng là không phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Thậm chí, HoREA còn cho rằng trong đề xuất này có thể có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa “quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài” với “niên hạn sử dụng” công trình.

Vì nhà ở, công trình xây dựng có “tuổi thọ” mà “niên hạn sử dụng” được quy định tại QCVN 03:2021/BXD. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 (Điều 99), nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có “niên hạn sử dụng” mà lại đề xuất “quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư”.

Quy chuẩn Việt Nam quy định, tuổi thọ của công trình xây dựng quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là từ 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là dưới 20 năm. Như vậy có thể thấy, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất của người sở hữu căn hộ sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

Bộ Xây dựng cho rằng đề xuất căn hộ có thời hạn là dựa trên hạn sử dụng của công trình xây dựng. Ảnh Trúc Lâm

Chị Huỳnh Thảo Trang (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM), một người dân đang sở hữu căn hộ chung cư cho rằng, đề xuất trên của Bộ Xây dựng là thiếu công bằng và nên cẩn trọng khi người mua căn hộ chung cư cũng bỏ tiền mua, đóng thuế, ngoài ra còn chịu tiền phí bảo trì căn hộ 2%. “Nếu phí này hết thì chúng tôi tiếp tục đóng hàng tháng để bảo dưỡng căn hộ chung cư cho đến 50-70 năm sau thì mất trắng? Chúng tôi mua căn hộ cũng chịu các nghĩa vụ thuế như người mua đất ở nhưng tại sao lại bị phân biệt đối xử như thế?”, chị Trang thắc mắc.

Bất động sản căn hộ chung cư là tài sản có giá trị lớn, đặc biệt quan trọng đối với người dân và tác động tới nhiều người dân. Thiết nghĩ, mọi quyết định, chính sách, việc xây dựng, thực thi luật có liên quan đều phải trên cơ sở tôn trọng, đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích chính đáng của người sở hữu, doanh nghiệp (chủ đầu tư) và Nhà nước (vai trò quản lý xây dựng, quy hoạch và đất đai).