Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo cập nhật về thị trường bất động sản 7 tháng đầu năm. Theo số liệu từ Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, số lượng căn hộ mới tung ra thị trường đã có nhiều biến động khác nhau qua từng năm, kể từ năm 2018.

Nếu như năm 2018 đạt mức trên 30.000 căn và lên đến gần 40.000 vào năm 2019. Thế nhưng, từ năm 2020, con số này giảm chỉ còn ở quanh mức 20.000 căn. Năm 2021, ghi nhận lượng nguồn cung sơ cấp ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Những căn hộ giá rẻ chỉ với 11 triệu đồng/m2 như thế này hiện nay đã "bay màu" trên thị trường Hà Nội.

Những tháng đầu năm 2022, hầu như không có dự án mới được đưa ra thị trường mà toàn bộ nguồn cung sơ cấp đến từ giai đoạn tiếp theo của sáu dự án đã công bố. Đặc biệt, phân khúc nhà ở giá rẻ đang thiếu trầm trọng nguồn cung mới; các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện có đã được bán hết.

Về nguồn cung mới trong tương lai, Savills nhìn nhận rằng chưa có nhiều đột biến trong năm nay. Điều này có thể hiểu được vì các đơn vị bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 cùng với hạn chế từ chính sách thắt chặt tín dụng đầu năm. Do nguồn cung mới hạn chế nên nhiều người có nhu cầu nhà ở phải tìm mua những dự án đã đi vào hoạt động nhiều năm trước.

Do nhu cầu về nhà ở, chị Diệp Anh (Hà Đông, Hà Nội) đang tìm kiếm một căn hộ chung cư với tầm giá khoảng trên dưới 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, đã tìm kiếm đỏ mắt cả tháng nay vẫn chưa có căn hộ nào ưng ý. Lý do với khoảng tiền đó chỉ có thể mua được 1 căn hộ studio chật hẹp khoảng 25-35m2.

Bảng giá căn hộ ở một dự án chung cư quận Hoàng Mai khiến nhiều người "vỡ mộng".

“Cách đây 3 năm tôi vẫn còn mua được một căn hộ 1 phòng ngủ 48m với tầm giá 600 triệu ở khu vực ngoại ô, đến nay với gấp đôi số tiền đó cũng chỉ mua được một căn studio 28m2 mà cũng cách xa trung tâm từ 14-18km. Một số dự án gần trung tâm hơn như Melody Residences hay Zen Tower ở quận Hoàng Mai rẻ nhất cũng tầm từ 2 - 5 tỷ đồng.

Xa hơn nữa đến huyện Thanh Trì giá cũng trên 25 triệu đồng/m2. Hiện nay, chung cư Vinhome có phân khúc căn hộ studio chỉ với trên dưới 30m2 giá cũng từ 1.4 - 1.6 tỷ tùy căn hộ. Tuy nhiên, các khu cung cư này cũng cách khá xa về phía khu vực ngoại thành Tây Nam và Tây Hà Nội”, chị Diệp Anh cho biết.

Tuy nhiên, chị Diệp Anh cũng thông tin, nếu có “chốt” được một trong số những căn hộ này thì người có thu nhập trung bình như chị cũng không “gánh” nổi phí dịch vụ và phí để xe, thậm chí tại Vinhome Ocean Park Gia Lâm xe ô tô không có chỗ để, xếp hàng dài quanh chân các khu chung cư.

Tiện ích đi kèm đáng mơ của Vinhomes nhưng không phải ai cũng được hưởng.

Cũng rơi vào tình trạng như chị Diệp Anh, chị Lê Thị Hường (đang thuê nhà ở Định Công) cũng không tìm kiếm được nơi “an cư lạc nghiệp” bởi giá chung cư hiện giờ lên quá cao. Chị Hường cho biết, 3 năm trước khi bạn bè rủ mua căn hộ ở khu vực Phú Lãm (Hà Đông) với giá hơn 800 triệu (55m2) nhưng chị “chê xa”. Giờ thì chị phải chấp nhận mua một căn chuyển nhượng tại Vinhomes Ocean Park chỉ rộng có 31m2 với giá 1.1 tỷ đồng.

Chị Hường cho biết: “Mua căn hộ chuyển nhượng sẽ có giá thấp hơn vì ở các tòa xây từ năm trước, tuy nhiên, người mua sẽ không nhận được một số ưu đãi như miễn phí dịch vụ nhà ở, miễn trả lãi, gốc ngân hàng trong 2 năm như mua căn mới. Ngoài ra, nếu chủ nhà không chấp nhận quy trình làm thủ tục vay ngân hàng do phải chờ đợi giải ngân, thì cũng đành phải tìm căn khác”.

Theo khảo sát của người viết, hầu hết các dự án chung cư gần trung tâm Hà Nội đều nhắm vào các đối tượng thu nhập cao, bởi hiện nay, đất nội thành đang là "đất vàng" nên các chung cư này đều là chung cư "cao cấp" với đủ các loại tiện ích đi kèm. Một chung cư ở quận Đống Đa có giá từ 100-120 triệu đồng/m2, với các căn hộ từ 60-120m2.

Hay một chung cư tại quận Tây Hồ cũng có giá từ 50-80 triệu đồng/m2. Nhiều người vì lý do làm việc và có con gái học hành ở trung tâm đã phải từ bỏ ước mơ mua nhà trong phố, "quay xe" sang thị trường ít an toàn hơn là chung cư mini.

Bảng giá 1 căn hộ 31,7m ở Vinhomes (ở Tây Mỗ, Nam Từ Liêm) khiến nhiều người giật mình.

Hiện nay, quanh các quận Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy,... luôn có sẵn các dự án chung cư mini với giá từ 600 - 1.5 tỷ/căn. Tuy nhiên, với tính pháp lý của các dự án này, nhiều người lựa chọn "đi thuê nhà còn hơn".

Cuối năm 2019, người thu nhập thấp xôn xao háo hức chờ một số dự án nhà ở xã hội do 2 "ông lớn" của ngành bất động sản là Him Lam và BIG đầu tư tại khu vực Long Biên với giá dưới 16 triệu đồng/m2, tuy nhiên cho đến nay, các dự án trong mơ đối với người thu nhập thấp này vẫn án binh bất động.

Song theo ông Nguyễn Đức Thêm, Quản lý kinh doanh, Bộ phận Kinh doanh Nhà ở Quốc tế, Savills Hà Nội, người mua với nhu cầu thực vẫn luôn tìm kiếm những sản phẩm có giá thành hợp lý và chất lượng đạt yêu cầu. Những đối tượng này thường ưu tiên những căn hộ sơ cấp bởi đây là các sản phẩm mới hoàn toàn, chưa bị khấu hao qua thời gian sử dụng.

“Khi lựa chọn căn hộ được chào bán lần đầu, người mua thường cũng không phải chịu nhiều áp lực về dòng tiền do được hưởng lợi từ các chính sách bán hàng của Chủ đầu tư như hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng, thanh toán theo tiến độ và các ưu đãi khác. Trong khi đó, nếu mua lại một sản phẩm thứ cấp thì hầu hết người mua sẽ phải thanh toán toàn bộ trong thời gian rất ngắn để nhận bàn giao nhà. Đây là điều kiện mà những gia đình tài chính eo hẹp khó đáp ứng được.

Nhiều người chọn mua căn hộ chuyển nhượng với giá rẻ hơn, nhưng chấp nhận từ bỏ mọi ưu đãi và đôi khi không chọn được căn "view đẹp" như quảng cáo.

Ngoài ra, đối với sản phẩm thứ cấp, chủ nhà khi mua được hưởng giá thấp hơn do tính theo mặt bằng trong quá khứ nhưng khi bán lại ở thời điểm hiện tại, họ luôn cố gắng bán theo mức giá của thị trường. Do vậy, giá cả sẽ có độ chênh lệch nhất định trong khi sản phẩm thực tế đã bị khấu hao tùy mức độ. Mà tâm lý chung của nhiều người mua không sẵn sàng trả thêm đối với một sản phẩm đã qua sử dụng”, ông Thêm cho hay.

Một lý do khác khiến người dân ưu tiên các sản phẩm sơ cấp là bởi các dự án mới ngày càng chú trọng hơn về hệ thống tiện ích nội và ngoại khu như siêu thị, trường học, bệnh viện, khu vui chơi, khu tập thể thao. Nhiều dự án còn tập trung xây dựng công viên cây xanh, hồ nước nhằm cải thiện chất lượng không gian sống, cũng như mang đến cảnh quan đẹp mắt cho cư dân.

Với các dự án mới, người mua có thể lựa chọn từ danh mục sản phẩm đa dạng, tận hưởng các tiện ích nội khu và ngoại khu mới hoàn thiện. Việc được tự thiết kế nội thất căn hộ phù hợp với sở thích và chi phí là một điểm cộng khi mua sản phẩm mới, thay vì chọn sản phẩm thứ cấp với nội thất có sẵn hoặc mất nhiều chi phí phát sinh để cải tạo như ý.

Tốc độ đô thị hóa cùng làn sóng dịch chuyển lên các thành phố lớn đang tạo ra sức ép về nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung mới tại Hà Nội ở mức thấp trong hai năm qua. Hạn chế về nguồn cung mới sẽ đẩy người mua sang thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, hầu hết người mua vẫn có xu hướng lựa chọn căn hộ mới được chào bán trên thị trường.

Bảo Thoa