Siết tín dụng ảnh hưởng thế nào đến BĐS?

BĐS là kênh tích lũy tài sản, đầu tư an toàn trước các biến động thị trường. Trong bối cảnh hiện nay, nếu xuất hiện biến động các biến động lớn liên quan đến tài chính thì giá trị đồng tiền sẽ bị ảnh hưởng với dự báo lạm phát tăng cao. Khi đó, đối với các nhà đầu có nhu cầu tìm kiếm kênh neo giữ tài sản thì BĐS thường là kênh đầu tiên được nghĩ đến.

Tại “Diễn đàn BĐS 2022: Những vùng đất tiềm năng”, ông Nguyễn Đức Quân, Phó Tổng giám đốc Nam Land cho rằng, BĐS là lựa chọn phù hợp làm kênh trú ẩn an toàn, ổn định hơn và thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, ưu thế hơn rất nhiều so với các kênh khác như: vàng, chứng khoán, tiền số, lãi suất tiết kiệm.

Thực tế cũng đã chứng minh rằng, trong suốt thời gian qua, BĐS luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường, dịch bệnh hay lạm phát...

BĐS luôn là kênh đầu tư có sức đề kháng tốt trước nhiều biến động của thị trường. (Ảnh: BT)

Cơ hội bắt đáy thị trường BĐS giữa thời thanh lọc gắt gao: Thị trường BĐS đang trong vòng xoáy siết tín dụng, nhà đầu tư hướng về dòng vốn trung, dài hạn ở những thị trường giàu tiềm năng, có khả năng khai thác, sinh lợi nhuận kép và các dự sán BĐS được bảo chứng chất lượng, bởi các đơn vị vận hành nước ngoài, chủ đầu tư uy tín.

Ở thời điểm này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, hạ tầng tốt mới chiếm được niềm tin của nhà đầu tư. Khi siết tín dụng, tâm lý nhà đầu tư sẽ chi “tiền tươi thóc thật” nhiều hơn sử dụng các đòn bẩy, do đó sẽ chọn lọc rất kỹ các dự án để lựa chọn đầu tư.

Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư sở hữu được các BĐS với mức giá hợp lý do thị trường có khả năng sẽ điều chỉnh nhịp tăng giá, kèm theo đó là loạt chính sách ưu đãi của chủ đầu tư để kích cầu thị trường BĐS. Nói cách khác, nếu thị trường tốt thì thời kỳ lướt sóng nhiều hơn nhưng giá bị đẩy cao hơn.

Với tư cách là một nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường Việt Nam, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital cho rằng thị trường BĐS đang chịu áp lực khi ngành ngân hàng siết tín dụng. “Tất cả chúng ta đều có thể cảm nhận được điều này. Khi bàn thảo với những ngân hàng đối tác tại Việt Nam, chúng tôi đều cảm nhận rõ rằng các ngân hàng đều miễn cưỡng không muốn cho vay ở thị trường trong nước ít nhất từ giờ cho đến cuối năm”, ông Michael Piro chia sẻ.

Ông Michael Piro nhận định, trong 2 tháng tới hoặc hơn thế nữa, ai cũng cảm nhận được ảnh hưởng của việc thắt chặt tín dụng và tiền tệ. Đây không phải là vấn đề của riêng Việt Nam mà còn của nhiều nước trên thế giới. Các ngân hàng trung ương tại hầu hết những nền kinh tế đứng đầu trên thế giới đã và đang tăng lãi suất. Bây giờ, tất cả mọi người đều ở trong tình thế khó.

Hạn chế cho vay vốn cả doanh nghiệp và người mua nhà

Có thể thấy, vấn đề nổi cộm nhất hiện nay đối với thị trường BĐS là việc kiểm soát tín dụng dẫn đến tình trạng các ngân hàng hạn chế cho cả doanh nghiệp và người mua nhà vay vốn. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng năm nay, nhu cầu tín dụng sẽ tăng cao, lý do chính là bởi kinh tế phục hồi tương đối tốt. Dòng tiền trước đây đổ vào BĐS, chứng khoán nhiều, nay đã quay trở lại lĩnh vực sản xuất nhiều hơn, và đây là một điều tích cực. Trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát tương đối chặt chẽ sau một vài vụ việc gần đây, nên một phần vốn dồn sang phần tín dụng ngân hàng, bằng chứng là mức tăng hơn 9,3% nửa đầu năm nay - là mức tăng nóng.

“Ngân hàng Nhà nước sẽ phải chú ý đến vấn đề lạm phát khi cung tiền từ nhiều kênh sẽ gia tăng trong thời gian tới, và vấn đề thanh khoản của hệ thống ngân hàng khi tăng trưởng tiền gửi dưới 5% mà tín dụng tăng hơn 9%. Cùng với đó, cũng cần phải nới cả kênh trái phiếu doanh nghiệp. Năm ngoái, kênh này rất lớn, trong đó khối BĐS chiếm khoảng 36%. Kỳ vọng kênh trái phiếu sẽ tiếp tục được mở rộng sau khi chậm lại trong mấy tháng vừa qua, đóng góp tới 20 - 25% nhu cầu vốn cho doanh nghiệp. Cuối cùng, cần phải tiếp tục khơi thông môi trường đầu tư kinh doanh để có thể hút nhiều hơn vốn tư nhân”, ông Cấn Văn Lực cân nhắc.

Phân tích nguồn cung thị trường BĐS của CBRE Việt Nam.

Thống kê của Công ty cung cấp dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã có sự phục hồi nhất định sau 2 năm chậm phát triển vì dịch Covid-19. Trong đó, thị trường chứng kiến sự nổi lên nhanh chóng của căn hộ cao cấp, trung cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Đi cùng với sự thay đổi đó, giá bán bất động sản liên tiếp lập đỉnh mới.

Trên thị trường căn hộ, trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung mới dần phục hồi với dự dẫn dắt của phân khúc cao cấp. Sau khi lập đỉnh, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung căn hộ ra thị trường đã sụt giảm do nhiều yếu tố dịch bệnh, pháp lý.

Trong nửa đầu năm 2022, nguồn cung vẫn ở mức thấp. CBRE ước tính thị trường Hà Nội tung ra khoảng 8.000 căn. Thị trường TP. Hồ Chí Minh có sự phục hồi tốt hơn với khoảng 16.000 căn hộ, đã vượt qua cung của cả năm 2021.

Đánh giá xu hướng đầu tư bất động sản trong nửa cuối năm 2022 và 3 năm tới, bà Dương Thị Dung - Giám đốc cao cấp CBRE cho rằng xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị tại các khu vực vùng ven quy mô từ 70 ha trở lên.

Hiện tại Hà Nội đang đi trước TP. Hồ Chí Minh khi phát triển rất nhiều đại đô thị nằm ngoài trung tâm. Việc Hà Nội đi trước đến từ khả năng kết nối rất tốt các khu vực vùng ven với trung tâm thành phố. Chẳng hạn, việc triển khai hạ tầng đã giúp thời gian di chuyển từ trung tâm Hà Nội tới Hưng Yên giảm từ hơn 1 tiếng xuống chỉ còn 30 - 45 phút.

Tại TP. Hồ Chí Minh, hiện tại mới chỉ 2 tuyến đường hoàn thiện là cao tốc Long Thành - Dầu Giây, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Trung Lương nên các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai này. Trong tương lai, xu thế mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An. Chính vì sự khan hiếm quỹ đất, các dự án có kết nối tốt có giá bán rất cao, liên tục lập đỉnh những năm vừa qua. Nguồn cung hạn chế sẽ dẫn tới xu hướng các nhà đầu tư bất động sản có xu hướng đi ra khu vực khác để đầu tư thay vì chỉ tập trung ở TP. Hồ Chí Minh, có thể “Bắc tiến”. Đây không chỉ cho nhà phát triển dự án mà cả nhà đầu tư cá nhân.

Tương tự đại đô thị, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ hình thành các đại dự án tổ hợp nghỉ dưỡng, phức hợp quy mô lớn, tích hợp vô số tiện nghi, tiện ích cho khách nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, với số lượng sản phẩm chào bán ra cũng rất lớn, mức tiêu thụ của thị trường nghỉ dưỡng vẫn là một dấu hỏi. Với các chủ đầu tư không có quỹ đất lớn, nhà phát triển có thể thu hút người mua bằng cách khác biệt hóa sản phẩm.

Với các thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản, đại diện CBRE cho rằng vấn đề cần quan tâm là những thay đổi về quy đinh, thuế, đất đai; chi phí tăng cao, các vấn đề về giấy phép và rủi ro mất cân đối cung cầu. Về phía người mua nhà cần quan tâm tới dự án có khả năng kết nối tốt tại các huyện ngoại thành hoặc các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, các rủi ro về lãi suất và pháp lý.

Theo các chuyên gia kinh tế, việc siết dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản sẽ làm cho thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung vốn, từ đó sẽ càng làm cho thiếu nguồn cung nhà và gây ra sốt giá nhà nhiều hơn. Như vậy, siết tín dụng bất động sản, giá nhà chưa chắc giảm.

Bảo Thoa