Môi giới dẫn khách hàng đi xem một dự án nhà ở đã hoàn thiện tại Cần Thơ.

Doanh nghiệp khó, môi giới thất nghiệp tăng

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, số doanh nghiệp BĐS giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp, tăng 38,7% so với năm 2021. Trong khi đó, kinh doanh BĐS là một trong 21 ngành kinh tế cấp 1 quan trọng nhất của nền kinh tế; thị trường BĐS khó khăn kéo dài sẽ ảnh hưởng dây chuyền sang nhiều lĩnh vực, đáng lo nhất là vấn đề đảm bảo an sinh khi hàng triệu người lao động mất việc hoặc giảm một nửa thu nhập.

Nhiều doanh nghiệp BĐS đã quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu danh mục đầu tư, thu hẹp quy mô hoạt động, cắt giảm nhân lực, có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%, chiết khấu đến 30-40% giá thành sản phẩm, nhưng thanh khoản vẫn không cải thiện, khách hàng trong tâm thế phòng thủ nhiều hơn là tìm cơ hội trong rủi ro. Nếu tình trạng này kéo dài hết 2023 và sang cả 2024, thì sẽ còn rất nhiều doanh nghiệp phá sản, tình trạng thất nghiệp dự báo sẽ còn gia tăng.

Một trong những nguyên nhân khiến lực cầu yếu, theo các chuyên gia, đó là sự bất hợp lý về cơ cấu sản phẩm, người có nhu cầu mua ở thực không dễ dàng sở hữu một ngôi nhà phù hợp túi tiền. Theo tính toán, phải mất 1 năm thu nhập bình quân đầu người của người lao động Việt Nam mới mua được 2 mét vuông nhà ở cao cấp; trong khi đó các dự án nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp “nhỏ giọt”, thậm chí vắng bóng trên thị trường khiến đa số người mua nhà ở thực không thể tiếp cận nhà ở.

Ghi nhận của Phóng viên báo Lao động Thủ đô tại thành phố Cần Thơ, tình hình cũng không khả quan hơn. Các doanh nghiệp BĐS cũng thu hẹp quy mô, hoạt động cầm chừng, môi giới bỏ nghề vì không có thu nhập, tình trạng ảm đạm của thị trường từ nửa cuối năm 2022 đến nay vẫn chưa có dấu hiệu ấm dần lên.

Đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại Cần Thơ cho hay, đơn vị này đã linh hoạt thay đổi thị trường mục tiêu, lựa chọn những dự án tốt, giá bán hợp lý tại các thành phố lớn lân cận như Rạch Giá, Vị Thanh... nhưng thị trường quá khó, môi giới không chốt được giao dịch, phải bỏ nghề. Vị giám đốc công ty này cho biết, trước đây công ty sở hữu gần 100 nhân sự nhưng đến nay chỉ còn 20 nhân sự chủ chốt tại Cần Thơ, một nhóm nhân sự bán dự án ở tỉnh lẻ. Vài doanh nghiệp quy mô 200 - 300 nhân sự đến nay cũng hoạt động co cụm, chỉ giữ lại 50% nhân sự chủ chốt, yêu nghề và có khả năng bám trụ. Các nhân viên còn ở lại cũng phải làm thêm một lúc 2 - 3 việc như bán hàng online, phụ quán ăn, nhà hàng, chạy grap… với mục tiêu phải “tồn tại” trước mới phát triển được lâu dài.

Thị trường khó khăn khiến trên 50% môi giới BĐS bỏ nghề.

Môi giới chuyên nghiệp đã khó, môi giới tự do còn bấp bênh hơn. Anh Kiểm (ngụ quận Bình Thủy, thành phố Cần Thơ), một môi giới tự do hơn 10 năm gắn bó với nghề cho hay, đúng là cả chục năm nay anh mới chứng kiến khó khăn ảm đạm như vậy, khi từ giữa 2022 đến đầu 2023 không chốt được một giao dịch nào. Mất thu nhập phải phụ thuộc vào thu nhập của vợ là chính, nhưng anh tâm sự vẫn duy trì nghề môi giới đồng thời làm thêm các nghề phụ khác như chạy xe ôm, thợ sửa chữa ống nước, điện…, để trang trải khó khăn hiện tại.

Chị Ngọc (ngụ quận Ninh Kiều, Cần Thơ) cũng cho hay, từ Tết đến nay, chị cùng nhóm môi giới trầy trật vẫn chưa chốt được giao dịch nào. Khách chủ yếu hỏi các sản phẩm trên dưới 1 tỷ, còn sản phẩm giá trị cao gần như "bất động". Nhiều nhà đầu tư “ôm” các sản phẩm giá cao cách nay 2 năm, đến nay rao hạ giá 200-300 triệu/nền để bán cắt lỗ, trả nợ ngân hàng nhưng vẫn không ra hàng được; chủ đất cũng mệt mỏi oằn lưng gánh lãi suất đến 14-15%/năm.

Cả nước có khoảng 30.000 môi giới (theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam), trên địa bàn thành phố Cần Thơ và các tỉnh miền Tây có khoảng gần 5.000 môi giới (làm việc tại các sàn giao dịch và hành nghề tự do). Tình trạng mất việc làm, giảm thu nhập kéo dài của hơn 50% lao động hành nghề môi giới sẽ gây áp lực nặng nề đến an sinh xã hội.

Khi nào thị trường hết khó?

Trả lời câu hỏi 2023 thị trường BĐS sẽ diễn tiến như thế nào, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, tại thời điểm này rất khó dự báo về thị trường bất động sản năm 2023. Trước hết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cần được thông qua và có hiệu lực thi hành. Mặt khác, hiệu quả của các Luật sửa đổi này tác động như thế nào khi đi vào thực tế cũng là một câu hỏi được đặt ra. Trước mắt cần những giải pháp để ổn định kinh tế vĩ mô, từ đó cải cách thị trường bất động sản vì lợi ích của nền kinh tế cũng như lợi ích của người dân.

Điều chú ý hiện nay là nguồn cung nhà ở thương mại giá cao trong khi cầu sử dụng không lớn, chủ yếu cho cầu đầu cơ. Trong khi, nguồn cung nhà ở xã hội gần như không thể phát triển kể từ khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng của Chính phủ kết thúc.

GS Võ cũng cho rằng, để tháo gỡ vướng mắc khó khăn về mặt thủ tục pháp lý, khơi thông thị trường cần có sự phối hợp đồng bộ giữa các ban ngành liên quan về quản lý đất đai, dự án đầu tư, vốn và thị trường nhà ở.

Nói về giải pháp gỡ khó cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu (kênh dẫn vốn chủ lực của DN BĐS), TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh 3 yếu tố tác động tích cực khi Nghị định 08 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được thông qua. Thứ nhất, đây là cơ sở pháp lý hỗ trợ doanh nghiệp có thể giãn nợ đáo hạn với thời gian gia hạn tối đa là 2 năm. Thứ hai, hướng dẫn việc thực hiện đàm phán đổi trái phiếu lấy hàng (chủ yếu là tài sản, BĐS hay tài sản khác) một cách rõ ràng và nhất quán hơn, giảm thiểu rủi ro tranh chấp sau này. Thứ ba, cho phép giãn tiến độ đến hết năm 2023 đối với việc áp dụng một số điều kiện, yêu cầu cao, đáp ứng thông lệ về tiêu chí nhà đầu tư chuyên nghiệp, về yêu cầu rút ngắn thời gian phân phối trái phiếu và về xếp hạng tín nhiệm trước khi phát hành.

Tín dụng ngân hàng, cổ phiếu, trái phiếu là các kênh dẫn vốn chính của doanh nghiệp bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam đề ra một vài giải pháp gỡ khó cho thị trường năm 2023: Với chủ đầu tư, nhà phát triển dự án cần chủ động điều chỉnh cơ cấu phân khúc sản phẩm, chú trọng vào phân khúc phù hợp nhu cầu thị trường, bán chiết khấu sản phẩm để có dòng tiền, tránh đầu tư dàn trải, giữ lại những dự án khả thi; chuyển nhượng, chuyển giao các dự án không thể thực hiện được; đa dạng hóa nguồn vốn và quản lý rủi ro tài chính.

Với các sàn giao dịch BĐS, ông Đính đưa ra lời khuyên, cần rà soát lại bộ máy hoạt động, điều chỉnh theo hướng tinh giản, linh hoạt, tiết giảm chi phí. Trong lúc thị trường khó khăn càng phải tập trung nâng cao chất lượng dịch vụ. Đối với môi giới BĐS trong giai đoạn này cần nâng cao kiến thức, kỹ năng mềm, tích lũy và quản lý nguồn tiền thu được khi có giao dịch, dự phòng cho giai đoạn khó khăn còn tiếp diễn.

Tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho thị trường bất động sản, không chỉ là trách nhiệm của Ngân hàng Nhà nước, các bộ ngành, mà các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các vấn đề do chính mình gây ra: Dự báo rủi ro chưa tốt, cơ cấu sản phẩm, giá cả chưa hợp lý, đầu tư vốn không hiệu quả; phải nhanh chóng điều chỉnh hoạt động kinh doanh để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng phải hài hòa lợi ích các bên. Đó là chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, diễn ra hồi tháng 2 vừa qua.