Sự chững lại này xuất phát từ nhiều yếu tố: nguồn cung kho mới gia tăng nhanh, chi phí vận hành và lãi suất cao, cùng những bất ổn địa chính trị khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong quyết định mở rộng. Tại các trung tâm logistics lớn như London, Sydney hay Dubai, giá thuê vẫn neo cao, song đà tăng đã giảm tốc rõ rệt.

Trong bức tranh chung có phần kém sôi động đó, thị trường Việt Nam nổi bật với sự ổn định và cân bằng. Mức giá thuê hợp lý, nguồn cung đều đặn cùng triển vọng đầu tư dài hạn từ cả khách trong và ngoài nước đang giúp Việt Nam trở thành “điểm sáng” hiếm hoi của khu vực.

Ảnh minh họa.

Việt Nam: Giá thuê ổn định, ít chịu áp lực tăng vọt

Nhờ nguồn cung dồi dào và khách thuê có chiến lược kiểm soát chi phí, thị trường duy trì được mức giá hợp lý và tránh được tình trạng tăng vọt như ở nhiều điểm nóng toàn cầu.

Chi phí đất đai và xây dựng tại Việt Nam hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với các thị trường logistics trưởng thành như Nhật Bản, Hàn Quốc hay Singapore. Đây là một lợi thế cạnh tranh quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp quốc tế đang chịu áp lực cắt giảm chi phí vận hành.

Thêm vào đó, các chính sách khuyến khích phát triển hạ tầng và logistics của Chính phủ – từ đầu tư vào cao tốc, cảng biển đến các khu công nghiệp tập trung - đã góp phần giữ chi phí vận hành ổn định, đồng thời tạo hệ sinh thái thuận lợi cho sản xuất và phân phối.

Vị trí, hạ tầng và chính trị ổn định

Vị trí địa lý chiến lược, nằm trên tuyến hàng hải quốc tế và tiếp giáp các thị trường tiêu dùng lớn của châu Á, đã biến Việt Nam thành điểm đến hấp dẫn trong quá trình tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Các tập đoàn đa quốc gia khi tìm cách đa dạng hóa thị thường chọn Việt Nam nhờ: Tiếp cận thuận lợi thị trường khu vực; Chính trị - xã hội ổn định; Hàng loạt FTA quan trọng như EVFTA, CPTPP và RCEP, giúp giảm chi phí thuế quan và mở rộng cơ hội xuất khẩu.

Song song, hạ tầng logistics tại Việt Nam đang cải thiện nhanh chóng. Cao tốc Bắc - Nam, cảng Cái Mép - Thị Vải, cảng Hải Phòng, sân bay Long Thành và Nội Bài… đều đang được nâng cấp, tạo nên hệ thống vận tải đa phương thức ngày càng đồng bộ.

Tại phía Nam, nổi lên là trung tâm logistics lớn nhờ gần TP.HCM và hệ thống khu công nghiệp phát triển. Các dự án hiện đại như Logicross Nam Thuận (diện tích 61.200m²) đang đáp ứng nhu cầu kho bãi của các ngành thương mại điện tử, giao nhận nhanh. Miền Bắc tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng, trong khi Quảng Ninh và Đà Nẵng dần trở thành điểm đến mới nhờ lợi thế cảng biển - đường bộ - hàng không kết nối hiệu quả.

Một điểm nổi bật khác là sự thay đổi trong hành vi khách thuê. Tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp logistics quốc tế, đặc biệt là các nền tảng thương mại điện tử và nhà cung ứng toàn cầu, đang tìm kiếm các mô hình xây dựng theo yêu cầu (Build-to-Suit) hoặc thuê đất dài hạn để phát triển kho vận hành riêng.

Các địa điểm gần khu dân cư, cảng biển, sân bay hoặc đầu mối giao thông lớn hiện đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư quốc tế. Đây không chỉ là cách tối ưu chi phí logistics mà còn giúp doanh nghiệp tăng tính linh hoạt trước biến động thị trường.

Thách thức và hướng đi cho tương lai

Mặc dù thị trường kho bãi Việt Nam đang sở hữu nhiều lợi thế cạnh tranh, vẫn còn không ít thách thức cần giải quyết nếu muốn vươn lên thành trung tâm logistics khu vực.

Các ưu tiên then chốt gồm: Tăng cường tích hợp đa phương thức (đường sắt - cảng biển - sân bay - cao tốc) để giảm chi phí vận chuyển; Hiện đại hóa thủ tục hải quan và giấy phép kho vận, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí; Ứng dụng công nghệ và số hóa logistics nhằm tăng tính minh bạch, tối ưu vận hành; Thúc đẩy logistics xanh, hướng tới giảm phát thải carbon, phù hợp với cam kết phát triển bền vững; Đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu về công nghệ và tự động hóa, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngành.

Trong bối cảnh toàn cầu, khi nhiều thị trường logistics trưởng thành đang chịu áp lực giá cao và đà tăng chững lại, Việt Nam lại cho thấy sự ổn định, linh hoạt và giàu tiềm năng phát triển.

Giá thuê hợp lý, vị trí chiến lược, hạ tầng ngày càng hoàn thiện cùng sự tham gia tích cực của các tập đoàn đa quốc gia sẽ tiếp tục là động lực thúc đẩy thị trường. Nếu duy trì được định hướng đầu tư bền vững và cải cách hạ tầng - thủ tục hành chính, Việt Nam hoàn toàn có thể trở thành trung tâm logistics quan trọng của châu Á - Thái Bình Dương trong thập kỷ tới.