Nhà ở xã hội theo Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các tổ chức, cá nhân thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo quy định của Luật này.

Trong Tờ trình Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, có luồng ý kiến khác nhau về xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Cụ thể, phương án 1 là giữ nguyên như quy định hiện hành.

Phương án 2 quy định: Giá bán, cho thuê, cho thuê mua do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước (không tính lợi nhuận định mức). Chủ đầu tư xây dựng phương án giá và trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Dự án nhà ở xã hội tại huyện Mê Linh, Hà Nội. (Ảnh: VGP)

Bộ Xây dựng đề xuất chọn Phương án 2. Cơ quan này viện dẫn Điều 61 Luật Nhà ở 2014 quy định nguyên tắc xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng. Theo đó, giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội chưa được tính đến một số chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác), có bao gồm lợi nhuận định mức (10% đối với nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua; 15% đối với nhà ở xã hội cho thuê).

Chủ đầu tư phải xây dựng giá, trình trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm định giá trước khi công bố. Việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp, đồng thời thiếu một số chi phí hợp lý, hợp lệ dẫn đến thiệt hại cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, lợi nhuận định mức như trên (hạch toán chung toàn bộ dự án, bao gồm cả phần 20% công trình kinh doanh thương mại) cũng chưa hấp dẫn được nhà đầu tư. Mặt khác, Luật hiện hành cũng không quy định cụ thể thời điểm trình thẩm định, cơ quan thẩm định, dẫn tới việc áp dụng pháp luật ở một số nơi còn lúng túng, thậm chí còn tùy tiện, kéo theo hệ quả là phát sinh thủ tục hành chính.

Do đó, để khuyến khích chủ đầu tư tích cực tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh khi thực thi pháp luật, đồng thời góp phần cải cách thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng đề xuất quy định theo Phương án 2.

Cụ thể, giá bán do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 83 Luật này.

Giá thuê do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp (chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác) và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 83 Luật này.

Giá thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm b khoản này nhưng trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định của Luật này.

Dự thảo Luật sửa đổi cũng quy định rõ, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dưng phương án giá bán, cho thuê, cho thuê mua đảm bảo nguyên tắc theo quy định và trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.