Bất động sản công nghiệp hút vốn

Báo cáo mới nhất của Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) đã đứng thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 5 tháng đầu năm với hơn 3,15 tỷ USD, chiếm 22,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Con số này tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái (1,15 tỷ USD). So với 5 tháng đầu năm 2022, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS cũng đang có xu hướng tăng mạnh mẽ.

Theo Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong năm 2022, thị trường BĐS Việt Nam chỉ có một điểm sáng trong nguồn vốn FDI, còn các nguồn khác của thị trường vốn như vốn từ các ngân hàng thương mại, trái phiếu doanh nghiệp hay từ người mua nhà đều đang gặp khó khăn. Trong đó, vốn FDI đang nhắm vào các dự án khu công nghiệp. Đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư ngoại bơm tiền mua cổ phần, mua dự án khu công nghiệp trong nước. Sự dịch chuyển của dòng vốn FDI ở các lĩnh vực khác đang đổ vào Việt Nam cũng là một yếu tố thúc đẩy cho xu thế này.

Thị trường bất động sản trong nước đón hơn 3 tỉ USD vốn đăng ký trong 6 tháng đầu năm 2022. Ảnh Trúc Lâm

Còn tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng (IIB) cho rằng, Việt Nam đang là “khu vực tiềm năng” của các nhà đầu tư ngoại. Theo quan sát của ông Khương trong quá trình tiếp xúc với các nhà đầu tư nước ngoài thì đa số sự quan tâm thị trường BĐS Việt Nam nhiều nhất từ các nhà đầu tư của các quốc gia như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Hongkong...

“Thị trường BĐS Việt Nam đang được xem là một trong những điểm sáng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương về hút vốn đầu tư FDI”, ông Khương nói.

Cũng theo ông Khương, kể từ khi nới lỏng việc kiểm soát dịch bệnh, bắt đầu mở cửa hoàn toàn các chuyến bay quốc tế, đến nay đã 3 tháng, những khu vực được xem là trỗi dậy nhanh nhất là du lịch, căn hộ dịch vụ và BĐS công nghiệp. Những phân khúc này thời gian qua đã cho thấy tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tham gia vốn rất cao. Đối với BĐS nhà ở, thời gian tới sẽ có trên 20.000 căn hộ mới, tập trung ở những dự án lớn.

Đặt trong bối cảnh FED tăng lãi suất, giới phân tích nhận định, dòng vốn FDI vào Việt Nam cơ bản sẽ ít bị ảnh hưởng do Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn trong xu thế đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo ông Khương, ở các nước, chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%. Đối với những dự án tạo ra dòng tiền ổn định, ví dụ một toà nhà, suất sinh lời, lợi nhuận so với vốn khoảng 6-7% thì so với chi phí tài chính chỉ chiếm 1-2%, họ có lời tới 4 - 5%.

Cách thức của họ là mua một dự án đang hoạt động, khoảng 5-7 năm sau họ chuyển nhượng đầu tư thì lợi nhuận của họ không hề nhỏ. Như vậy, với một thị trường nhỏ như Việt Nam, nhưng biên lợi nhuận hấp dẫn so với chi phí tài chính, so với rủi ro lạm phát thì thị trường Việt Nam vẫn là điểm “nóng” để họ tham gia.

Cũng theo ông Khương, nhà đầu tư nước ngoài có ít cơ hội hơn so với nhà đầu tư trong nước ở thị trường nhà ở. Thay vào đó, nhà đầu tư nước ngoài sẽ chú trọng vào nhóm BĐS tạo ra dòng tiền như các khu công nghiệp, các khu du lịch nghỉ dưỡng,…

Còn theo Savills Việt Nam, lĩnh vực hậu cần, kho vận là 2 trong những BĐS công nghiệp nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp Hàn Quốc; trong đó, xu hướng nổi bật là phát triển kho lạnh... Như ngay đầu năm 2022, thị trường Việt Nam đã chào đón nhiều dự án mới. Nổi bật là khoản đầu tư 900 triệu USD của Lotte E&C để phát triển khu đô thị thông minh mang tên “Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm.”

Bên cạnh đó, Tập đoàn YSL của Hàn Quốc cũng đang triển khai dự án đất công nghiệp có diện tích gần 300ha tại Nam Bình Xuyên, Vĩnh Phúc. Dự án được xây dựng theo định hướng phát triển xanh và công nghệ cao, sở hữu yêu cầu khắt khe về trang thiết bị, khoa học kỹ thuật tiên tiến. Trong tương lai, khu công nghiệp Nam Bình Xuyên sẽ thu hút các doanh nghiệp trong và ngoài nước, đặc biệt là doanh nghiệp Hàn Quốc, đầu tư tại Vĩnh Phúc.

Savills Việt Nam nhận định lĩnh vực hậu cần, kho vận là hai trong những BĐS công nghiệp nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp Hàn Quốc; trong đó, xu hướng nổi bật là phát triển kho lạnh, kho xưởng thông minh.

“Việt Nam là điểm đến lý tưởng của những doanh nghiệp muốn đa dạng hóa hồ sơ và tránh phụ thuộc vào một nước trong chuỗi cung ứng. Những địa phương sở hữu lợi thế về vị trí địa lý gần biên giới, cảng biến cùng hệ thống hạ tầng giao thông phát triển là điểm đến hấp dẫn cho vốn đầu tư. Cùng đó, những cải thiện trong môi trường đầu tư tại Việt Nam đang là động lực quan trọng để nhà đầu tư người Hàn Quốc đẩy mạnh dòng vốn vào BĐS trong thời gian tới,” một đại diện của Savills cho biết.

Theo Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): "Việt Nam vẫn được đánh giá tiếp tục là điểm đến đầu tư an toàn, hấp dẫn và tiềm năng đối với các nhà đầu tư nước ngoài và có vị thế tốt để thu hút FDI vào ngành kinh doanh BĐS".

Thị trường M&A bắt đầu sôi động

Trong cấu trúc rót vốn vào thị trường Việt Nam các nhà đầu tư ngoại đã khiến thị trường mua bán và sáp nhập (M&A) sôi động trở lại sau dịch Covid-19.

Thông tin từ Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM, trong những tháng đầu năm 2022 đơn vị này đã ghi nhận nhiều nhà đầu tư nước ngoài đăng ký mua cổ phần các công ty BĐS, mua cổ phần các dự án bất động sản trong nước. Điều đáng nói một số cái tên lớn trong khối doanh nghiệp nội ở lĩnh vực BĐS cũng đang đón nhận dòng vốn ngoại từ hoạt động này. Có thể điểm qua như Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn Danh Khôi...

Mới đây, một nhà đầu tư đến từ Nhật Bản đã góp vốn mua cổ phần vào dự án Khu đô thị Nam Long Đại Phước (Paragon Đại Phước), đảo Đại Phước (tỉnh Đồng Nai) của chủ đầu tư trong nước là Tập đoàn Nam Long (NLG) với tổng vốn đầu tư khoảng 31,8 triệu USD.

Trước đó, Công ty TNHH Boustead Projects đã mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần Công Nghiệp Logistics KTG & Boustead tại khu công nghiệp Yên Phong (Bắc Ninh) với giá 6,9 triệu USD. Sự hợp tác này sẽ mang tới cho Boustead Projects 03 bất động sản và KTG 10 bất động sản. Tổng giá trị tài sản của thương vụ lên tới 141 triệu USD, bao gồm 840.000m2 tổng diện tích đất, trong đó, có 550.000m2 diện tích đất cho thuê.

Công ty cổ phần Tập đoàn Khu công nghiệp Việt Nam đã mua lại quỹ đất rộng 250ha với vốn đầu tư 300 triệu USD. Công ty đặt mục tiêu phát triển các nhà máy và kho cho thuê phân khúc cao cấp, bền vững tại Việt Nam với danh mục đầu tư trải dài toàn quốc từ Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương đến Đồng Nai và Long An.Công ty ESR Cayman Limited đã gia nhập thị trường Việt Nam bằng việc hợp tác với Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW để phát triển 240.000m2 diện tích bất động sản công nghiệp tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4, gần TP.HCM….

Xét về giao dịch, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh (joint venture). Theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, và đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A.

Khoảng 100 nghìn tỷ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng giao thông trong năm 2022. Ảnh Trúc Lâm

Lý giải về việc vốn FDI đổ vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này có sự biến động gia tăng mạnh, một số chuyên gia cho rằng có sự tác động từ yếu tố kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang tốt lên và môi trường đầu tư liên tục được cải thiện. Cụ thể, nền kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng một cách ổn định và bền vững so với các quốc gia trong khu vực. Hiện Việt Nam đang được nhiều tổ chức nghiên cứu kinh tế thế giới đánh giá cao về hấp lực hút vốn FDI. Trong đó là sự tăng trưởng về kinh tế và những lực đẩy về sự cải thiện chính sách, phát triển hạ tầng giao thông mạnh mẽ.

Theo FocusEconomics, Việt Nam sẽ dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng kinh tế trong năm 2022 và kéo dài sang năm 2023. Tiếp đó, cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông phát triển giúp hàng hóa lưu thông. Việc di chuyển giữa các địa phương trở nên dễ dàng hơn. Bộ Kế hoạch và Đầu tư cũng cho biết đầu năm 2022, Chính phủ đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội lớn nhất từ trước tới nay, trị giá gần 350 nghìn tỷ đồng. Trong đó, hơn 100 nghìn tỷ đồng được đầu tư để phát triển kết cấu hạ tầng.

Theo một số chuyên gia để tận dụng nguồn vốn ngoại vào lĩnh vực BĐs cần cải thiện hệ thống luật pháp về đất đai hiện vẫn còn nhiều rào cản và mâu thuẫn. Nhiều điều khoản trong các bộ luật, tiêu biểu như Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh Bất động sản, vẫn tồn tại điểm chưa thống nhất. Điều này gây ra những ách tắc, lãng phí hiện chưa tìm được hướng giải quyết. Trong đó, các quy định cho phép người nước ngoài mua nhà dù đã được tháo gỡ phần nào nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc cần tháo gỡ.