Điểm nổi bật trong các đề xuất này là việc cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Theo HoREA, việc tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần sẽ giúp dự án nhà ở xã hội tạo ra nguồn cung căn hộ cao hơn khoảng 1,5 lần so với các dự án nhà ở thương mại cùng diện tích. Điều này không chỉ giúp tăng hiệu quả sử dụng đất mà còn tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các chủ đầu tư trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội.

Ví dụ cụ thể từ Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, cho thấy rằng dự án nhà ở thương mại trung cấp A có quy mô diện tích là 20.000m2 được phê duyệt mật độ xây dựng là 38%, hệ số sử dụng đất là 7.0. Do đó, dự án A được xây dựng trên diện tích 7.600m2 và có tổng diện tích sàn xây dựng là 140.000m2, có hệ số sàn sử dụng là 0,8 thì tổng diện tích sàn sử dụng là 112.000m2 bao gồm 20% diện tích sàn sử dụng để kinh doanh dịch vụ, thương mại với 22.400m2 và tổng diện tích sàn sử dụng còn lại làm căn hộ với 89.600 m2. Nếu diện tích bình quân căn hộ nhà ở thương mại là 50m2 thì tổng số căn hộ của dự án A sẽ là 1.792 căn hộ.

Chủ đầu tư dự án A lựa chọn phương thức dành 20% quỹ đất của dự án có diện tích 4.000m2 để xây dựng nhà ở xã hội, nếu cũng chỉ được xây dựng nhà ở xã hội với mật độ xây dựng 38% thì diện tích xây dựng là 1.52 m2 và hệ số sử dụng đất là 7.0 thì số lượng căn hộ nhà ở xã hội chỉ có 358 căn hộ; nhưng nếu được xây dựng nhà ở xã hội với mật độ xây dựng 57% hoặc hệ số sử dụng đất là 10.5 (tăng tối đa 1,5 lần) thì số lượng căn hộ nhà ở xã hội sẽ có từ 537 - 655 căn hộ.

Điều này đồng nghĩa với việc chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng sẽ được phân bổ ít hơn cho từng căn hộ, từ đó kéo giảm giá thành nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, giải pháp này không chỉ giúp giảm chi phí, việc tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng còn khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội. Nếu không có quy định này, các doanh nghiệp sẽ ưu tiên sử dụng quỹ đất của mình để phát triển dự án bất động sản thương mại nhằm tối đa hóa lợi nhuận, thay vì đầu tư vào nhà ở xã hội.

Cần có những giải pháp tăng nguồn cung, giảm giá thành nhà ở xã hội. (Ảnh: Cẩm Viên)

HoREA cũng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản hiện đang thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở và có sự mất cân bằng về phân khúc nhà ở. Trong khi nhà ở cao cấp đang dư thừa, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội lại rất khan hiếm. Việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng sẽ giúp cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở và kéo giảm giá nhà trên thị trường.

Một điểm đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA là việc hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác có giá trị tương đương. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội mà còn tạo sự linh hoạt trong việc phát triển dự án. Quy định này cần được thực hiện sao cho đảm bảo giá trị tương đương của quỹ đất được hoán đổi, nhằm duy trì sự công bằng và hiệu quả trong phát triển nhà ở xã hội.

Phân tích rõ trường hợp bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, ông Châu cho rằng, việc quy định “bố trí quỹ đất nhà ở xã hội” đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải bảo đảm nguyên tắc “có giá trị tương đương” với giá trị của quỹ đất phải dành để xây dựng nhà ở xã hội của dự án, không thể áp dụng “có diện tích đất ở tương đương với quỹ đất nhà ở xã hội”(hoán đổi).

HoREA nhận thấy khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023 quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó đã quy định rất uyển chuyển, linh hoạt.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị quy định bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có vị trí trong cùng đô thị (ưu tiên bố trí tại cấp huyện đó hoặc cấp huyện liền kề) nơi có dự án đó là hợp tình hợp lý và tương đồng với cơ chế, chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 về thực hiện dự án “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các đề xuất của HoREA, nếu được chấp thuận, hứa hẹn sẽ mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội. Những quy định này không chỉ giúp tăng nguồn cung và giảm giá thành mà còn khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở và giải quyết sự mất cân bằng hiện nay trên thị trường.