Nguồn cung căn hộ cao cấp Hà Nội tăng vọt

Theo JLL Việt Nam, nguồn cung căn hộ phân khúc cao tại Hà Nội đã có bước nhảy vọt với 1.700 căn mới được mở bán, trong đó 94,7% từ quỹ căn của Masteri Ocean Park và Lumiere Evergreen Smart City nhờ tiến độ xây dựng và bàn giao đúng kế hoạch. Sau thời gian dài thiếu vắng, phân khúc sang trọng đã được bổ sung với The Gloria by Silk Path (Đống Đa), giúp đẩy mặt bằng giá của nguồn cung chung cư mới.

Kết thúc quý II/2024, giá trung bình căn hộ phân khúc cao đạt 2.826 USD/m², tăng nhẹ 0,6% theo quý. Các dự án mới ra mắt giá cao đã bù đắp cho sự vắng mặt của các dự án cũ, giúp duy trì ổn định giá. Chính sách bán hàng không còn chiết khấu thanh toán tiến độ do hầu hết dự án đã ở giai đoạn cuối, chủ yếu áp dụng chiết khấu thanh toán nhanh hoặc hỗ trợ lãi suất vay.

Trong quý II/2024, số lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao đạt 1.722 căn, tăng 59,6% so với quý trước. Các dự án thuộc phân khu cao cấp tại hai khu đô thị Vinhomes thu hút sự quan tâm lớn nhờ pháp lý tốt và mức giá cạnh tranh (2.500-2.800 USD/m²) so với các sản phẩm cùng phân khúc (3.200-4.300 USD/m²). Một số dự án đã bán hết hàng tồn kho, trong khi những dự án chào bán lâu trước khi bàn giao lại ghi nhận sức mua chậm do tâm lý người mua còn cẩn trọng.

Theo bà Trang Lê Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam, trong hai quý tới, sẽ có khoảng 900-1.100 căn hộ phân khúc cao ra mắt, chủ yếu từ các chủ đầu tư lớn như Masterise, Capitaland và Sunshine Group. Giá bán sẽ khó giảm do nguồn cung khan hiếm và tiềm năng đầu tư tốt của căn hộ chung cư so với nhà liền thổ giá trị cao.

Giá nhà ở tại thị trường Hà Nội (Số liệu JLL Vietnam)

Còn thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội cũng khởi sắc với 266 căn ra mắt trong quý. Nam Cường Group dẫn đầu nguồn cung với 134 căn mới mở bán và khớp cọc. Him Lam Thường Tín và The Manor Central Park cũng giới thiệu quỹ căn mới, tăng lựa chọn đầu tư ở các quận/huyện xa trung tâm.

Lượng giao dịch mới trên thị trường nhà liền thổ đạt 225 căn. Hoạt động bán hàng sôi động với nỗ lực của các đại lý, cùng với các giao dịch đặt mua từ quý trước được chuyển thành giao dịch chính thức. Khu vực Hà Đông và Thường Tín trở thành tâm điểm đầu tư nhờ vị trí tiềm năng và tiến độ xây dựng nhanh chóng.

Giá bán sơ cấp thị trường nhà liền thổ biến động mạnh, đạt 9.379 USD/m², tăng 29,3% so với quý trước. Nguyên nhân chính là do giỏ hàng không còn quỹ căn giá thấp từ các huyện xa trung tâm và bổ sung sản phẩm giá cao như Langs Village hay The Manor Central Park. Nguồn cung không giảm giá mà tập trung thu hút khách hàng bằng cách đa dạng phương án thanh toán.

Dự kiến, nguồn cung nhà liền thổ sẽ đa dạng hơn trong hai quý tới nhờ loạt dự án đã và sắp đủ điều kiện pháp lý. Tuy nhiên, giá bán cao và diện tích lớn khiến người mua khó tiếp cận, có thể ảnh hưởng đến tốc độ hấp thụ trong thời gian tới.

Nhà ở TP.HCM trầm lắng kéo dài

Trong quý II/2024, nguồn cung sơ cấp thuộc nhóm căn hộ phân khúc cao vẫn còn hạn chế với chỉ 100 căn từ dự án Zeit River Thủ Thiêm (GS E&C) được cấp phép để ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, hoạt động tiền mở bán với gần 900 căn của dự án Eaton Park (Gamuda Land) đã thu hút nhiều sự quan tâm từ người mua nhà, với tỷ lệ bán đạt gần 90%, cho thấy các tín hiệu tích cực của thị trường.

Thị trường căn hộ phân khúc cao, bao gồm phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang, ghi nhận 167 giao dịch trong quý II. Phần lớn giao dịch chủ yếu đến từ dự án Zeit River Thủ Thiêm, với lượng giao dịch còn lại đến từ hàng tồn kho từ quý trước. Trong bối cảnh nguồn cung mới tại căn hộ phân khúc cao tiếp tục sụt giảm, các chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán và nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác để kích thích nhu cầu mua nhà.

Giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao giảm 4,2% theo quý và 3,6% theo năm, đạt 4.998 USD/m², do ảnh hưởng của việc loại bỏ các dự án giá cao khỏi rổ hàng sơ cấp sau khi đã bán hết. Phần lớn giá chào bán của các dự án ổn định và các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu như trong các quý trước để thu hút người mua nhà. Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận tăng trưởng tích cực 5,0% theo quý và 6,4% theo năm do nguồn cung hạn chế và giá sơ cấp ở ngưỡng cao.

Nguồn cung căn hộ cao cấp TP.HCM ảm đạm.

Sự vắng mặt của nguồn cung mở bán chính thức trên thị trường nhà liền thổ trong quý II/2024 khiến cho nguồn cung sơ cấp tiếp tục hạn chế, với khoảng 300 căn. Tuy nhiên, thị trường nhà liền thổ cũng trở nên sôi động hơn với các hoạt động tiền mở bán của dự án The Meadow (Gamuda Land, Bình Chánh) và L’arcade (Phú Mỹ Hưng, Quận 7). Đây là hai dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư tên tuổi, giữa bối cảnh khan hiếm nguồn cung nên đã ghi nhận tỷ lệ đặt chỗ khá tích cực.

Trong quý II/2024, thị trường nhà liền thổ tiếp tục ghi nhận số lượng giao dịch khiêm tốn, với 42 căn bán chủ yếu đến từ dự án The Global City (Materise). Nguyên nhân của nhu cầu trầm lắng là sự chiếm ưu thế của hàng tồn đắt đỏ và tâm lý thận trọng của người mua đối với tài sản có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ trong bối cảnh kinh tế bất ổn.

Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ không có sự thay đổi đáng kể, ở mức 16.347 USD/m². Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy tính thanh khoản, dẫn đến giá bán thứ cấp tăng trưởng khiêm tốn hơn so với các giai đoạn trước, ở mức 1,2% theo quý và 3,2% theo năm.

Với các điều luật mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.

Trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 3.800 căn và 800 căn mới. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.