Bất thường quyết định chấp thuận đầu tư?

Dự án khu dân cư An Phú Sinh nằm ở Tỉnh lộ 835, xã Phước Lý, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An. Qua tìm hiểu, phóng viên Báo Lao động Thủ đô đã phát hiện nhiều bất cập trong quá trình thực hiện dự án dưới góc độ pháp lý đầu tư, đất đai và quy hoạch.

Ngày 10/6/2019 UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 2025/QĐ-UBND (gọi tắt là Quyết định số 2025) chấp thuận Công ty An Phú Sinh làm chủ đầu tư dự án khu dân cư An Phú Sinh. Điều đáng nói, đây là dự án kinh doanh thương mại bất động sản nhưng UBND tỉnh Long An lại không căn cứ vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở mà chỉ căn cứ vào Luật Đầu tư 2014, dẫn tới có những vấn đề chưa hợp lý.

Điều 18, Luật Đất đai 2013 quy định: "Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua". Nếu căn cứ và tuân thủ điều này, quyền sử dụng đất của 14,7ha đất để làm khu dân cư An Phú Sinh phải được đem ra đấu giá công khai, doanh nghiệp nào bỏ giá cao nhất sẽ trúng đấu giá và được quyền thực hiện dự án.

Điều này cũng đồng nghĩa, Nhà nước sẽ tìm được chủ đầu tư đủ năng lực và có thêm nguồn thu từ tiền sử dụng đất cao hơn mức thu theo khung giá đất hiện hành. Thế nhưng với việc không căn cứ vào luật Đất đai 2013, Quyết định 2025 nói trên của UBND tỉnh Long An đã thực hiện chỉ định nhà đầu tư làm dự án Khu dân cư An Phú Sinh là Công ty An Phú Sinh.

Theo Quyết định số 2025, tổng vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật khu dân cư An Phú Sinh là 280,168 tỷ đồng. Về tiến độ thực hiện dự án, đến tháng 10/2019 chủ đầu tư phải hoàn thành thủ tục đầu tư, đất đai, môi trường, quy hoạch 1/500; tháng 9/2020 hoàn thành đền bù, giải phóng mặt bằng, thi công các hạng mục hạ tầng kỹ thuật khu dân cư; tháng 10/2020 trở đi nghiệm thu, bảo hành và đưa dự án vào khai thác dự án.

UBND xã Phước Lý gắn biển cảnh báo dự án Khu dân cư An Phú Sinh chưa đủ điều kiện mở bán

Đến ngày 14/1/2022, UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định 399/QĐ-UBND điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Quyết định 2025, trong đó điều chỉnh tổng vốn đầu tư dự án lên gần 792 tỷ đồng với lý do chi phí giá đất bồi thường, hỗ trợ tái định cư tăng, cộng thêm giá vật liệu, nhân công cũng tăng cao. Tiến độ thực hiện dự án cũng được điều chỉnh.

Cụ thể đối với giai đoạn 1 (5,6ha): Tháng 1/2022 – tháng 2/2022 hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục giao đất; tháng 3/2022 hoàn thành thi công hạ tầng kỹ thuật. Giai đoạn 2 (9,1ha): Tháng 1/2022 – 2/2022 hoàn thành giải phóng mặt bằng, tháng 7/2022 hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích sử dụng đất, tháng 8/2022 – 11/2022 hoàn thành thi công hạ tầng kỹ thuật và tháng 12/2022 đủ điều kiện đi vào hoạt động toàn bộ dự án.

Hơn 1 tháng sau, vào ngày 25/2/2022 UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định 1647/QĐ-UBND giao đất và cho Công ty An Phú Sinh thuê đất đợt 1. Cụ thể, UBND tỉnh Long An giao cho Công ty An Phú Sinh 51.790 m2 đất trong đó 24.334m2 có thu tiền sử dụng đất (đất ở tại nông thôn), còn lại là diện tích đất xây dựng công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh (đất giao thông, cây xanh, trạm xử lý nước thải) không thu tiền sử dụng đất.

Theo Quyết định số 74/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND tỉnh Long An về bảng giá đất định kỳ 5 năm (2020 – 2024) trên địa bàn tỉnh Long An (dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai…), giá đất khu vực đường Tỉnh 835 huyện Cần Giuộc (nơi triển khai dự án An Phú Sinh) có giá từ 142.000 – 250.000 đồng/m2. Như vậy, với việc giao 51.790 m2 đất trong đó 24.334m2 (hơn 2,4ha) có thu tiền sử dụng đất, tỉnh Long An sẽ thu về một khoản tiền chỉ có 3,45 – 6,08 tỷ đồng (!). Trong khi đó, nếu đấu giá công khai quyền sử dụng đất theo quy định, chắc chắn tỉnh Long An sẽ thu về khoản tiền sử dụng đất cao hơn nhiều lần so với con số kể trên.

Phân tích về quyết định chủ trương đầu tư nói trên của UBND tỉnh Long An, Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư thành phố Hồ Chí Minh nêu quan điểm: Tại thời điểm tháng 6/2019, khu đất dự án chưa được Nhà nước thu hồi và bồi thường nên không được đưa ra đấu giá. Do đó, phải tồ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, tuy nhiên UBND tỉnh Long An quyết định chủ trương đầu tư dự án cho Công ty An Phú Sinh. Điều này dẫn đến việc UBND tỉnh Long An thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư dự án không đúng quy định Luật Đầu tư 2014. Các quyết định giao đất cho Công ty An Phú Sinh theo chỉ định là trái Điều 118 Luật Đất đai 2013. Công ty An Phú Sinh nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo giá cụ thể do UBND tỉnh Long An quyết định, đây không phải là giá từ việc đấu thầu và thường thấp hơn rất nhiều nên gây thiệt hại lớn cho ngân sách Nhà nước.

Biển cảnh báo đã bị tháo gỡ, thể hiện sự coi thường và thách thức chính quyền, dư luận.

Bất hợp lý giá đền bù và chính sách tái định cư

An Phú Sinh là dự án khu dân cư, giao doanh nghiệp tư nhân làm chủ đầu tư, có mục đích kinh doanh thương mại. Chủ đầu tư sẽ phải tự thương thảo với người dân phù hợp với giá thị trường để giải phóng mặt bằng được quy định theo Điều 73 Luật Đất đai; Điều 16 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Khoản 15, khoản 50 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai; Điều 4 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Ngày 31/12/2019 UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 74/QĐ-UBND về bảng giá đất định kỳ 5 năm (2020 – 2024) trên địa bàn dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai…. Theo quyết định này, giá đất khu vực đường Tỉnh 835 huyện Cần Giuộc (nơi triển khai dự án An Phú Sinh) có giá từ 142.000 – 250.000 đồng/m2.

Trên cơ sở đó, vào ngày 13/10/2020 UBND tỉnh Long An ban hành Quyết định số 3774/QĐ-UBND về việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện dự án khu dân cư An Phú Sinh. Căn cứ vào bảng giá đất định kỳ 5 năm (2020 – 2024), UBND tỉnh Long An điều chỉnh thêm hệ số giá đất đền bù đất ở nông thôn lên thành 420.000 – 1,76 triệu đồng/m2, đất trồng cây hàng năm từ 120.000 – 250.000 đồng/m2, đất trồng cây lâu năm từ 120.000 – 132.000 đồng/m2, đường giao thông từ 132.000 đồng/m2, đấy nuôi trồng thủy sản từ 120.000 đồng/m2.

Đáng lẽ, căn cứ vào bảng giá đất định kỳ 5 năm (2020 – 2024), chủ đầu tư tự thương lượng với người dân theo giá thị trường hợp lý, được sự đồng thuận và lấy ý kiến của người dân, vừa đảm bảo hài hòa quyền lợi đôi bên thì với việc áp giá bồi thường, hỗ trợ nói trên, nhiều người dân có đất vô tình đã bị “trả giá” rất rẻ. Trong khi giá bán mà các sàn môi giới rao bán từ đầu năm 2022 tại dự án An Phú Sinh có mức 23 – 25 triệu đồng/m2.

Về chính sách tái định cư, theo Quyết định số 3774/QĐ-UBND của UBND tỉnh Long An: Diện tích lô đất tái định cư từ 100m2 – 168,93m2/nền, đơn giá thu tiền nền tái định cư từ 6,268 triệu đồng/m2 đối với nền tái định cư (tương ứng 626 triệu đồng - 1,057 tỷ đồng/nền), giá 8,494 triệu đồng/m2 đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (tương ứng 849 triệu đồng - 1,43 tỷ đồng/nền). Còn trường hợp mua nền với giá ưu đãi thì có giá 10,043 triệu đồng/m2 (tương ứng 1 tỷ - 1,69 tỷ đồng/nền). Nếu không nhận bằng nền thì sẽ được hỗ trợ số tiền ở các mức 626,8 triệu đồng, 501,44 triệu đồng, 438,76 triệu đồng tùy theo diện có nhà trên đất hay không, đất ở hay đất nông nghiệp.

Như vậy, với giá bồi thường, hỗ trợ cao nhất tại dự án là 1,76 triệu đồng/m2, người dân khi tái định cư tại chỗ, vừa mất đất, mất nhà vừa phải mất thêm tiền để mua suất tái định cư ưu đãi vì những hộ có diện tích đất bị giải tỏa trắng dưới 500m2 thì chỉ nhận được số tiền đền bù 880 triệu đồng, chưa đủ suất tái định cư giá ưu đãi (1 tỷ - 1,69 tỷ đồng/nền), còn những hộ có trên dưới 1.000m2 sẽ chỉ nhận được 1,76 tỷ đồng, trừ đi chi phí nền đất ưu đãi 1,69 tỷ đồng cũng chỉ còn khoảng 70 triệu đồng để lo các khoản chi phí khác. Thậm chí có những hộ gia đình có diện tích đền bù hơn 1.000 m2, với đơn giá này sau khi được đền bù để mua suất tái định cư cũng chỉ "dư dả" vài vài ba trăm triệu đồng, không đủ để chi phí các khoản sinh hoạt, nhất là chưa tính chi phí xây dựng nhà trên đất và tái tạo công ăn việc làm sau khi được tái định cư. Sự bất hợp lý này đang là một trong nhiều nguyên nhân khiến nhiều người dân có đất tại dự án chưa đồng ý với phương án đền bù, bồi thường.

“Người dân bị thu hồi đất theo giá cụ thể do UBND tỉnh Long An quyết định nên không gần với giá thị trường, người dân không được tự thương lượng chuyển nhượng cho nhà đầu tư, không được hưởng khoản bồi thường, hỗ trợ do các nhà đầu tư đấu thầu cạnh tranh đưa ra mức cao. Phần chênh lệch về giá đất do không phải đấu thầu được Công ty An Phú Sinh hưởng toàn bộ”, Luật sư Trần Đức Phượng nêu quan điểm.

Dự án sẽ không hoàn thành đúng tiến độ?

Không chỉ bất thường ở Quyết định 2025/QĐ-UBND mà dư luận và người dân còn thắc mắc khi tỉnh Long An lại chỉ định nhà đầu tư yếu năng lực. Dự án có quy mô diện tích lớn (14,7ha), tống vốn đầu tư sau điều chỉnh cũng không hề nhỏ (792 tỷ đồng) nhưng năng lực tài chính của chủ đầu tư lại rất khiêm tốn.

Theo Giấy phép đăng ký doanh nghiệp đăng ký thay đổi lần thứ 4 (tháng 9/2020), vốn điều lệ Công ty An Phú Sinh chỉ có 62 tỷ đồng. Do năng lực hạn chế nên đến nay vẫn chưa hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng như quy định tại Quyết định 2025/QĐ-UBND. Đến nay Công ty An Phú Sinh đã thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ cho 24 hộ, diện tích hơn 72.500m2 với số tiền hơn 181 tỷ đồng, đạt 51,06% về số hộ và 49,2% về diện tích.

Các hạng mục hạ tầng kỹ thuật xây dựng dang dở trong dự án Khu dân cư An Phú Sinh.

Vì thế chủ đầu tư đã xin giãn tiến độ dự án và đã được Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An chấp thuận. Cụ thể, ngày 26/10/2020 sở Kế hoạch và Đầu tư Long An ra Quyết định số 1444/QĐ-SKHĐT chấp thuận giãn tiến độ đầu tư dự án An Phú Sinh với lý do đại dịch Covid-19 làm ảnh hưởng đến tình hình kinh tế chung của cả nước và công ty, ảnh hưởng đến thực tế thi công xây dựng và kế hoạch triển khai dự án. Tiến độ thực hiện dự án sau khi được giãn tiến độ là đến ngày 31/3/2021 hoàn thành thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng và thủ tục đất đai khác, hoàn thành thủ tục môi trường, phòng cháy chữa cháy, quy hoạch xây dựng, đến ngày 31/12/2021 dự án đủ điều kiện đi vào hoạt động.

Tại Quyết định số 399 /QĐ-UBND ngày 14/1/2022 điều chỉnh chủ trương đầu tư, UBND tỉnh Long An cũng đã "ưu ái" cho chủ đầu tư khi lùi tiến độ dự án. Cụ thể đối với giai đoạn 1 (5,6ha): Tháng 1/2022 – tháng 2/2022 hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích sử dụng đất và thủ tục giao đất; tháng 3/2022 hoàn thành thi công hạ tầng kỹ thuật. Giai đoạn 2 (9,1ha): Tháng 1/2022 – 2/2022 hoàn thành giải phóng mặt bằng, tháng 7/2022 hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chuyển mục đích sử dụng đất, tháng 8/2022 – 11/2022 hoàn thành thi công hạ tầng kỹ thuật và tháng 12/2022 đủ điều kiện đi vào hoạt động toàn bộ dự án.

Dù đã được giãn tiến độ nhưng đến nay công tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng như thi công hạ tầng dự án còn dang dở. Thực tế đến tháng 2/2022 UBND tỉnh Long An mới giao đất nhưng từ năm 2021, trên các trang mạng, các sàn giao dịch rầm rộ rao bán, thậm chí lập hợp đồng đặt cọc khu dân cư An Phú Sinh để thu tiền khách hàng. Chưa kể, vào tháng 4/2022 (chỉ sau thời điểm UBND tỉnh Long An giao đất 2 tháng, hạ tầng kỹ thuật đang thi công nham nhở và chưa bàn giao, chưa được cơ quan Nhà nước nghiệm thu), Công ty An Phú Sinh có tờ trình về việc triển khai chính sách ưu đãi dành cho khách hàng dự án Grand Park City (tên thương mại của dự án Khu dân cư An Phú Sinh) với các mức chiết khấu ưu đãi khi khách hàng mua sản phẩm.

Phóng viên Báo Lao động Thủ đô đã thực địa dự án và thấy các cống thoát nước và vật liệu xây dựng nằm ngổn ngang, nhiều khu đất đang san ủi, thậm chí trong khuôn viên tường rào dự án vẫn còn nhà người dân sinh sống chưa đền bù xong.

Trước việc quảng cáo và rao bán bát nháo đất nền dự án Grand Park City, UBND xã Phước Lý đã gắn biển thông tin dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh để khách hàng cân nhắc, không giao dịch, tránh rủi ro tuy nhiên có một số đối tượng đã cố tình nhổ biển cảnh báo, thách thức cơ quan chức năng và dư luận. “Hôm trước tôi có thấy xã gắn biển đỏ cảnh báo, nhưng vài ngày sau đi ngang qua không thấy đâu nữa, có ai đó đã cố tình nhổ đi rồi”, ông Hưng, một người dân sinh sông gần dự án cho hay.

Để làm rõ một số thông tin trong quá trình triển khai dự án, phóng viên Báo Lao động Thủ đô đã liên hệ và phản ánh sự việc có nhóm đối tượng cố tình nhổ biển cảnh báo của UBND xã Phước Lý tại dự án An Phú Sinh, ông Nguyễn Anh Đức, Chủ tịch UBND huyện Cần Giuộc cho biết, sẽ chỉ đạo các phòng ban và UBND xã Phước Lý kiểm tra, xử lý.

Trong khi đó, trao đổi với phóng viên Báo Lao động Thủ đô, đại diện Công ty An Phú Sinh cho biết: Hiện nay chủ đầu tư đã nộp cho Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Cần Giuộc 350 tỷ đồng để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng dự án. Đến nay chủ đầu tư đã giải phóng mặt bằng được 22/49 hộ. Số hộ còn lại đang đòi đền bù giá cao, từ 4 triệu đồng/m2 nên tiến độ giải phóng mặt bằng đang gặp khó khăn, khả năng chậm hơn tiến độ mà UBND tỉnh Long An quy định.