Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành cho rằng, câu chuyện bất động sản rất quan trọng, ở cả góc độ phát triển kinh tế xã hội, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân.

Bên cạnh đó, bất động sản đòi hỏi dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau phát triển lành mạnh giữa thị trường tài chính (thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, trái phiếu) và bất động sản thì nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro.

Vì vậy, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường này: Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

"Nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả các chiều liên quan đến phát triển thị trường bất động sản. Chúng ta đều biết câu chuyện đầu tiên là quy hoạch. Các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh", chuyên gia Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Bất động sản cần được quy hoạch một cách "chuẩn chỉnh".

Tiếp theo, là vấn đề pháp lý. Việt Nam có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tiến sĩ Võ Trí Thành nhấn mạnh thêm điểm quan trọng trong khung khổ pháp lý là quyền sở hữu, quyền tài sản.

Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải. Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều câu chuyện cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp.

Tiếp đến là sự phát triển thị trường tài chính. Các nước Đông Á, trong đó có cả Việt Nam, phần lớn vẫn dựa vào ngân hàng thương mại, dựa vào tín dụng. Bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài hạn.

Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần, ở Việt Nam rất thiếu.

Gắn với câu chuyện về thị trường vốn đòi hỏi sự giám sát, minh bạch thông tin. Nếu không phát hiện ra những vấn đề nhen nhóm, thì sau này sẽ tích đọng lại, đặc biệt là vấn đề nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng. Khi đó cách xử lý, chi phí xử lý vô cùng tốn kém, vô cùng lớn và sự can thiệp của Nhà nước càng phải lớn nhiều nữa.

"Chúng ta quá bận rộn với cuộc khủng hoảng do Covid-19 gây ra, nên chúng ta không dồn tâm, dồn sức, vấn đề bất động sản trở nên nghiêm trọng hơn. Đó là bài học. Tôi muốn nhấn mạnh là phòng bệnh hơn chữa bệnh. Nếu chúng ta muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn", vị chuyên gia nhấn mạnh.

Theo tiến sĩ Võ Trí Thành, thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng.

Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ. Hai cái này gắn quyện với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được.

Ở góc độ cơ quan đại diện doanh nghiệp đầu tư bất động sản, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của doanh nghiệp, do doanh nghiệp không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là doanh nghiệp cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường.

"Chúng tôi đề nghị doanh nghiệp phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Đứng từ phía doanh nghiệp, chúng ta giảm kỳ vọng lợi nhuận, chúng ta cùng thực hiện được các giải pháp như thời gian vừa qua, chẳng hạn giảm giá bán 45%, 50%, chiết khấu sâu, chuyển đổi trái phiếu…

Chúng tôi rất hoan nghênh doanh nghiệp và cũng đề nghị doanh nghiệp thậm chí sẵn sàng bán, chuyển nhượng những dự án không đủ sức đầu tư tiếp để có thể cơ cấu lại, tái cấu trúc lại doanh nghiệp, tái cơ cấu lại đầu tư. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng rất mong nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, doanh nghiệp. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên", ông Lê Hoàng Châu đề xuất.

Bảo Thoa