Lệch cơ cấu sản phẩm

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng mới đây, đại diện Ủy ban nhân dân (UBND) TP.HCM cho biết: Trong năm 2022 thị trường bất động sản (BĐS) Thành phố phát triển nhưng chưa ổn định, nguồn cung dự án đối với từng phân khúc nhà ở tăng - giảm không đều, cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, của đa số người dân. Kinh tế có nhiều diễn biến khó lường, việc kiểm soát chặt kênh tín dụng ngân hàng cũng như việc tăng lãi suất huy động và phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian gần đây đã khiến nhiều doanh nghiệp BĐS lâm vào cảnh khó khăn, thanh khoản thị trường thấp, nhiều dự án xây dựng dở dang phải dừng lại, gây lãng phí nguồn lực cho xã hội.

Cùng với đó là nhiều quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành; nhiều dự án đang trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính,... dẫn đến có tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, chậm giải quyết của một số cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ, khiến khan hiếm dự án nhà ở đủ điều kiện pháp lý để bổ sung cho thị trường. Cùng với đó là việc đang xảy ra tình huống một số nhà đầu tư giảm giá để xả hàng thời gian gần đây.

Trong khi đó, hoạt động của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS trên địa bàn, nhất là trong 6 tháng cuối năm 2022 gặp nhiều khó khăn như vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án chưa được tháo gỡ đồng bộ, thống nhất về chính sách, quy định pháp luật, đặc biệt là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất,... Doanh nghiệp khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn do việc kiểm soát chặt chẽ thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu; lãi suất cho vay, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến chi phí hoạt động của doanh nghiệp tăng cao.

Thị trường BĐS TP.HCM đang phát triển mất cân đối và sẽ tiếp tục đối diện với nhiều thách thức trong năm 2023.

Cụ thể, mặc dù trong năm 2022 nguồn cung nhà ở TP.HCM tăng 4,7% về số lượng dự án nhưng lại giảm tới 34% số lượng căn hộ. Cơ cấu sản phẩm mất cân đối, không còn căn hộ bình dân trong khi phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 26% - 30%, phân khúc căn hộ cao cấp giảm từ 74% xuống còn 70% nhưng vẫn ở mức cao.

“Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Để thị trường BĐS tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp và kế đến là phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ thấp nhất”, đại diện lãnh đạo UBND TP.HCM nhìn nhận.

Trong năm 2022 trên địa bàn Thành phố chỉ có 1 dự án phát triển nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư, 10 dự án được cấp phép xây dựng (quy mô 10.578 căn), 124 dự án đang triển khai (quy mô 58.141 căn), 21 dự án đủ điều kiện bán (quy mô 10.780 căn) và 3 dự án hoàn thành (quy mô 4.168 căn). Thành phố không có dự án đất nền được triển khai, không có dự án nhà ở công nhân, không có dự án du lịch nghỉ dưỡng. Về dự án nhà ở xã hội, trong năm 2022 Thành phố đang triển khai 5 dự án (quy mô 3.367 căn) và chỉ hoàn thành được 2 dự án nhà ở xã hội với quy mô 1.352 căn.

Cần bộ ngành "vào cuộc"

Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, hiệu quả, UBND TP.HCM kiến nghị các Bộ, ngành Trung ương tháo gỡ vướng mắc về quy định vốn chủ sở hữu và vốn pháp định đối với chủ đầu tư các dự án BĐS nhằm đảm bảo lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính để đầu tư xây dựng phát triển dự án.

Hiện dự án phát triển nhà ở chịu sự điều chỉnh, chi phối của rất nhiều luật khác nhau nhưng giữa các luật chưa có sự đồng bộ, thậm chí chồng chéo dẫn đến tình trạng xung đột, không thống nhất trong công tác quản lý Nhà nước. Vì thế theo đại diện UBND TP.HCM, việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS cần được nghiên cứu đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất và tháo gỡ các điểm nghẽn khi các luật được ban hành.

UBND Thành phố cũng kiến nghị cơ quan Trung ương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp; cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết để tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở cho các đối tượng này. Nghiên cứu, hoàn thiện chính sách thuế phù hợp với thực tế hoạt động kinh doanh BĐS nhằm góp phần khuyến khích sử dụng nhà, đất có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, động viên nguồn thu hợp lý, ổn định cho ngân sách nhà nước, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của địa phương. Rà soát, sửa đổi các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất, bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh và phù hợp với tình hình thực tế.

TP.HCM kiến nghị các cơ quan Trung ương sớm tháo gỡ vướng mắc các quy định pháp luật liên quan đến lĩnh vực BĐS.

Tăng cường kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên thị trường chứng khoán, ngăn chặn đầu cơ, thao tung, thổi giá; tập trung kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp BĐS, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp BĐS, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.

Đồng thời chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ chất lượng tín dụng cho vay đối với lĩnh vực BĐS, ưu tiên cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ. Sớm ban hành quy định về thuế suất giao dịch BĐS và số lượng BĐS sở hữu chịu thuế để tạo động lực cho người dân khai báo đúng giá trị giao dịch, giao dịch chính thức, tăng nguồn thu từ giao dịch BĐS và đảm bảo hoạt động kinh doanh BĐS được minh bạch, lành mạnh.