Tồn kho bất động sản đang tăng mạnh

Vấn đề cấp bách trên thị trường bất động sản hiện nay là số lượng các dự án bất động sản đang bỏ hoang do chưa hoàn thiện thủ tục, do thiếu vốn hoặc cả hai yếu tố trên đang rất lớn, cần phải có biện pháp để khơi thông nguồn cung.

Thống kê từ các doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy số ngày tồn kho bất động sản đang tăng vọt lên mức báo động. Số ngày tồn kho bình quân đã gần chạm mức 1.500 ngày, tức phải trên 4 năm mới tiêu thụ hết. Con số này đã tăng mạnh so với cuối năm 2021 và xấp xỉ gấp đôi so với giai đoạn 2019 - 2020.

Nhìn chung, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng trầm lắng, doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. (Ảnh minh họa).

Trong bối cảnh thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, xu hướng doanh nghiệp nợ đọng lẫn nhau với kỳ hạn ngày càng dài hơn. Thông tin từ một số nhà thầu lớn cũng cho biết các chủ đầu tư, bao gồm cả các tập đoàn lớn đang gặp khó khăn về vốn kể từ sau Covid-19 đã đề nghị hỗ trợ giãn tiến độ thanh toán từ 3 tháng lên 4, thậm chí 5, 6 tháng tạo nên khó khăn dây chuyền.

Tốc độ triển khai dự án chậm đi, vòng quay tiền chậm lại và áp lực lãi vay ngày một lớn, trong khi hầu hết các kênh dẫn vốn cho các doanh nghiệp bất động sản hiện nay bao gồm vay ngân hàng, khách hàng, phát hành trái phiếu và cổ phiếu gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đang tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp xây dựng, bất động sản.

Về vấn đề trên, tại Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững” diễn ra sáng nay (24/8) tại Hà Nội, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia nhận định rằng, đối với thị trường bất động sản Việt Nam có thêm một loại vốn từ trả trước một phần của khách hàng. Trong nhiều trường hợp, đây là nguồn vốn quan trọng và an toàn giúp doanh nghiệp giải quyết được nhiều vấn đề cấp bách.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng Tư vấn - Chính sách Tiền tệ Quốc gia phát biểu tại Tọa đàm.

“Chúng ta cần phải nghiên cứu một cách nghiêm túc về thị trường bất động sản. Lúc nào thì thị trường bất động sản gặp vấn đề về "bong bóng", đặc biệt là giá nhà cao hơn 30 lần tiền lương của người mua nhà”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, Việt Nam đang có tình trạng dư, thiếu cung ở một vài phân khúc bất động sản. Từ đó, dẫn đến dòng tiền bị âm, nhiều dự án “đắp chiếu”, không có tiền giải phóng mặt bằng… Bên cạnh đó, Việt Nam còn có vấn đề nghiêm trọng hơn là dòng vốn lâu nay cho bất động sản đang bị đình trệ.

Trái phiếu đang tăng lên một chút nhưng trái phiếu bất động sản lại đang khá trầm lắng, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8 đi xuống vô cùng nghiêm trọng. Phần lớn tài sản thế chấp ngân hàng đều là bất động sản. Đặc biệt là thị trường chứng khoán, có mặt tích cực khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu tốt.

Cần chú ý đến việc đảo nợ và nới hạn mức tín dụng

Vấn đề ngoài pháp lý là những kinh nghiệm về quản lý, đặc biệt là xếp hạng tín nhiệm của doanh nghiệp. Các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư trong cộng đồng không thể nhìn vào bảng cân đối tài chính, báo cáo kết quả kinh doanh, báo cáo dòng tiền,…của doanh nghiệp để quyết định đầu tư.

Với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn, dài hạn, họ có thể nghiên cứu sâu hơn là trình độ quản trị, các dự án trong quá khứ và trong tương lai, nhưng nhà đầu tư nhỏ lẻ họ chỉ nhìn vào xếp hạng. Mà xếp hạng giống như đi trong sương mù, bởi vì chúng ta chưa thấu hiểu được cái minh bạch.

“Theo dự đoán, từ nay đến cuối năm có 112.000 tỷ đồng giá trị trái phiếu đáo hạn. Trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2%, đây là con số rất lớn. Trái phiếu doanh nghiệp có lợi thế là không phải kiểm tra sở hữu vốn, không phải trả gốc, chỉ trả lãi. Nếu đáo hạn có thể phát hành trái phiếu mới để đảo nợ”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa nói.

Toàn cảnh Tọa đàm: “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”.

Cũng theo Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, đảo nợ là một thuật ngữ không xấu, vì kỳ hạn ngắn 3 năm nên phải đảo lên thành 6 năm, 9 năm. Ở giai đoạn trước, trái phiếu của Chính phủ không thể phát hành kỳ hạn dài 1 năm, 3 năm. Vì vậy khi giải ngân đầu tư công chưa xong đã đáo hạn trái phiếu. Cuối cùng Chính phủ hạ quyết tâm tìm mọi cách để đẩy kỳ hạn trái phiếu Chính phủ lên 5-10 năm, thậm chí 30 năm.

Bên cạnh đó, điều mà người ta lo ngại đến giờ này là có được nới hạn mức hay không, với tình trạng hạn mức cũ, nhiều ngân hàng cạn kiệt. Về vấn đề cấp hạn mức mới, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng, muốn chống lạm phát chi phí đẩy thì phải dùng thuế, giảm lạm phát xuống dưới mức kỳ vọng thì có thể nới hạn mức.

Không thể nới hạn mức tín dụng nếu không chống được lạm phát do chi phí đẩy, không sử dụng các biện pháp về thuế, tài khóa, hay giảm nhập khẩu lạm phát từ bên ngoài. Ngoài lạm phát từ nhập khẩu, lạm phát từ nội tại sẽ không nhiều nếu không in tiền, không phát hành tiền trong ngân sách chi tiêu. Khi giảm được lạm phát chi phí đẩy, thị trường mới có cơ hội xem xét tăng trưởng trở lại một chút hạn mức tín dụng.