Lệch pha cung cầu

Chia sẻ về vấn đề này, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Công ty Savills Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở trong nước đang chứng kiến nguồn cầu rất lớn và động lực tăng trưởng mạnh mẽ đến từ tốc độ đô thị hóa nhanh với tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn chính của thị trường như thủ tục pháp lý, quỹ đất và nguồn vốn đầu tư, dẫn đến tình trạng lệch pha cung cầu.

Cụ thể, nguồn cung dự án mới trên thị trường còn hạn chế, đơn cử như ở đô thị lớn nhất cả nước là TP.HCM do nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha.

Có chung đánh giá thực trạng nói trên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: Tại Thành phố nhà ở có giá vừa túi tiền trong năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền. Trong khi hiện nay chiếm tới 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp. Cùng với đó là tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Thị trường bất động sản đang chứng kiến lệch pha cung cầu với quá nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp nhưng lại thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội.

Lý giải những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản hiện nay, ông Neil MacGregor cho rằng, việc lập các quy hoạch đô thị cấp quốc gia đang bị chậm tiến độ, ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án lớn với diện tích trên 30 ha hay quy mô trên 50.000 dân ở nhiều địa phương.

Trong khi đó, nhiều bộ luật vẫn còn chồng chéo như giữa Luật Đất đai và Luật Xây dựng, gây khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Đáng chú ý, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do Luật Quy hoạch còn bất cập, tồn tại những quy định chưa rõ ràng.

“Vì thế các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở”, đại diện Công ty Savills nêu quan điểm.

Cùng với đó, một vấn đề nổi cộm hiện nay là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua ở thực. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ.

Ông Neil MacGregor khuyến nghị các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản. Ngoài ra, đại diện Công ty Savills Việt Nam cũng cho rằng cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đúng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị.

Về vấn đề siết tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, ông Neil MacGregor khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.

Liên quan đến vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất, đại diện Công ty Savills Việt Nam khuyến nghị cần xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch hơn, có thể mời các đơn vị định giá nước ngoài đã chứng minh năng lực tầm quốc tế, triển khai đúng hạn các dự án cơ sở hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị. Bên cạnh đó, có thể tham chiếu một số quy trình đấu giá đất công tại các thị trường phát triển hơn như Singapore, Hong Kong…

Tăng giá, tăng tồn kho... nhưng sức mua giảm

Trong báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Quý 1/2022, Bộ Xây dựng đã chỉ ra một số tồn tại lớn hiện nay ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản như việc lập và phê duyệt "Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở" của các địa phương làm cơ sở triển khai các dự án nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở còn chậm và chưa đảm bảo yêu cầu theo quy định.

Thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Giá nhà ở, đất ở tăng cao so với thu nhập của người dân. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hầu như không còn căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2.

Theo Bộ Xây dựng, trong Quý I/2022, lượng tồn kho bất động sản diễn ra ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi. Cũng trong Quý I/2022 các dự án nhà ở thương mại vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với dự án nhà ở xã hội, trong Quý I/2022 trên phạm vi cả nước chỉ có 4 dự án hoàn thành với 1.450 căn, đang triển khai 98 dự án (122.990 căn, tập trung chủ yếu tại Bình Dương), số dự án được cấp phép mới là 3 dự án (1.198 căn tại Lạng Sơn, Phụ Thọ, Quảng Ninh). Đối với dự án nhà ở công nhân, đang triển khai 18 dự án (14.348 căn), được cấp phép mới 1 dự án (864 căn tại Bắc Giang).

Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ đạt 20.325 giao dịch thành công (tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Đà Nẵng, TP.HCM, Phú Thọ, Bắc Giang, Lâm Đồng). Tổng lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 45,5% so với Quý IV/2021 và bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2021. Trong khi đó, giá nhà ở và một số loại bất động sản, căn hộ bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2, chỉ tồn tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm các thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng), căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu. Tổng thể, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Tiềm ẩn rủi ro trái phiếu doanh nghiệp

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ, thời gian qua xuất hiện hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc có tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản như tạo mặt bằng giá đất cao, tác động làm tăng giá bất động sản, nhà ở lân cận so với thực tế thị trường; ảnh hưởng đến môi trường kêu gọi đầu tư và công tác thu hồi, bồi thường, triển khai thực hiện dự án của các địa phương…

Đáng chú ý, vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường bất động sản. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành với quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Cụ thể, lượng phát hành trái phiếu lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần vốn chủ sở hữu. Kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 – 5 năm) đặc biệt là đối với doanh nghiệp bất động sản huy động để triển khai dự án (thời gian triển khai dự án thường dài hơn, trên 5 năm). Tài sản đảm bảo là các bất động sản, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo có thể không sát với giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực).

Trong Quý I/2022, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng. Kể từ đầu năm 2022 đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước (chiếm 21,9% tổng giá trị phát hành) và giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ giảm 24,17%, đạt 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành). Nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Một thực trạng "nhức nhối" hiện nay là việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo đúng quy định của pháp luật. Tình trạng này làm ảnh hưởng đến trật tự xây dựng, ảnh hưởng xấu đến bộ mặt đô thị, khu dân cư của các địa phương như đầu tư xây dựng tự phát, không phù hợp với quy hoạch, không đảm bảo sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo cơ hội đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi,... ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Tình trạng phân lô bán nền trái phép đang diễn ra ở nhiều địa phương, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, gây bất ổn thị trường bất động sản.

Cùng với đó là hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa đảm bảo việc quản lý tốt các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chưa được kiểm soát tốt. Có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Về tình hình cấp tín dụng, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến 31/3/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 783.942 tỷ trong đó dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 188.105 tỷ đồng (chiếm tỷ lệ 24%), các dự án văn phòng (cao ốc) cho thuê đạt 45.532 tỷ đồng (5,8%), các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 33.335 tỷ đồng (4,3%), các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ đồng (4,3%), dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.898 tỷ đồng (7,4% ), cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 121.153 tỷ đồng (15,4%), vay mua quyền sử dụng đất đạt 101.071 tỷ đồng (12,9%), đầu tư kinh doanh bất động sản khác đạt 203.339 tỷ đồng (25,9%).