Doanh nghiệp bất động sản "tái xuất" thị trường trái phiếu

Báo cáo Thị trường trái phiếu tháng 4 của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong tháng vừa qua có tổng cộng 21 đợt phát hành trái phiếu để huy động hơn 34.000 tỷ đồng. Ngân hàng vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo với 14 đợt phát hành, trị giá hơn 21.000 tỷ đồng.

Phần còn lại chủ yếu khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu được huy động bởi doanh nghiệp tài chính, chứng khoán, tiện ích, bất động sản. Đây là tháng đầu tiên trong năm nay có 3 doanh nghiệp bất động sản phát hành thành công.

Cụ thể, trong tháng 4/2025, Tập đoàn Vingroup phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng giá trị 9.000 tỷ đồng, lãi suất mỗi đợt dao động 12-12,5% một năm. Công ty CP Tư vấn và kinh doanh bất động sản TCO ở Hà Nội phát hành 3.000 tỷ đồng trong 1 năm với lãi suất 8,2%/năm. Như vậy, dư nợ trái phiếu của Bất động sản TCO được nâng lên 5.500 tỷ đồng.

Các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành gần 12.500 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 vừa qua. (Ảnh minh hoạ: Lê Hà)

Tương tự, Công ty TNHH Oleco - NQ ở Nghệ An cũng huy động 490 tỷ đồng qua kênh trái phiếu. Đợt phát hành này có kỳ hạn 5 năm và lãi suất 8,5% một năm.

Trong quý I vừa qua, thị trường trái phiếu chỉ ghi nhận 11 đợt phát hành để huy động hơn 20.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, đơn vị phát hành là các ngân hàng và công ty chứng khoán chiếm toàn bộ giá trị.

Theo VBAM, giá trị trái phiếu đáo hạn trong những tháng cuối năm nay khoảng 163.200 tỷ đồng. Trong đó, khoảng 86.400 tỷ đồng là trái phiếu bất động sản. Áp lực đáo hạn của doanh nghiệp bất động sản sẽ tập trung trong quý III và quý IV/2025. Đáng chú ý, trong tháng 4, có 2 mã trái phiếu chậm trả lãi 10,3 tỷ đồng.

Về kế hoạch sắp tới, VBMA cho biết Tập đoàn Vingroup đã thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ, được chia làm 5 đợt trong năm nay với tổng giá trị tối đa 10.000 tỷ đồng. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Trái phiếu có kỳ hạn tối đa 2 năm và lãi suất cố định.

Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV, mã chứng khoán: BID) muốn phát hành trái phiếu riêng lẻ, được chia làm 50 đợt trong năm 2025 với tổng giá trị tối đa 23.000 tỷ đồng. Đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và mệnh giá dự kiến 100 triệu đồng/trái phiếu. Trái phiếu có kỳ hạn tối thiểu 5 năm, lãi suất kết hợp giữa cố định và thả nổi.

Gia tăng phát hành vì "sức ép" vốn

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho rằng, áp lực trái phiếu trong năm 2025 không phải là mối lo lớn. Tình trạng vỡ nợ là khó có thể xảy ra. Ông nhận định rằng thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi tích cực. Các doanh nghiệp nếu có chiến lược tài chính vững mạnh và giảm giá sản phẩm khoảng 10%, có thể dễ dàng thu hồi vốn và bán được sản phẩm, thay vì giảm giá sâu ở mức 40-50% như trước đây.

Nhiều doanh nghiệp lớn, có chiến lược tài chính vững mạnh, cũng đã bắt đầu chuyển hướng để thích ứng với tình hình mới. Các giải pháp tái cấu trúc nợ, giảm giá bán và mở rộng các phân khúc bất động sản phù hợp với nhu cầu của thị trường là những chiến lược họ đang thực hiện để cải thiện thanh khoản và tránh nguy cơ vỡ nợ.

Còn theo đánh giá của các chuyên gia từ FiinRatings, chính sách thuế quan mới từ Hoa Kỳ đang đặt ra nhiều thách thức cho một số tổ chức phát hành trong nước, đặc biệt là những ngành có đòn bẩy tài chính cao như bất động sản nhà ở, xây dựng và năng lượng - các lĩnh vực vốn đang có nhu cầu lớn về vốn lưu động và tái cấp vốn. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, các lĩnh vực có năng lực tài chính tốt hơn như bất động sản khu công nghiệp, cảng biển và logistics lại đang thể hiện khả năng thích ứng cao và dư địa tăng trưởng dài hạn.

“Chính sách thuế mới của Mỹ có thể tạo ra những cú sốc ngắn hạn, nhưng cũng mở ra cơ hội điều chỉnh cơ cấu vốn và dòng tiền một cách bền vững hơn trong dài hạn đối với các ngành có nền tảng tài chính ổn định”, chuyên gia từ FiinRatings nhận định.

Ông Nguyễn Tùng Anh - Trưởng bộ phận Tài chính bền vững FiinRatings cho biết, dù đối mặt áp lực tái cấp vốn do chi phí vay và tỷ giá tăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và năng lượng đang chủ động tái cấu trúc tài chính. Ngành năng lượng, nhất là pin mặt trời, kỳ vọng cải thiện nếu đàm phán thuế quan sắp tới đạt tiến triển tích cực, tạo dư địa phục hồi.

Còn theo S&I Ratings, ngành bất động sản chiếm một nửa lượng đáo hạn trong 3 quý cuối năm, với tổng giá trị ước tính là 103,9 nghìn tỷ đồng. Riêng trong quý III tới, khối lượng đáo hạn của nhóm này lên tới 57,5 nghìn tỷ đồng. Chuyên gia của S&I Ratings cũng lưu ý rằng, khối lượng trái phiếu chậm thanh toán trong quý I/2025 ước tính khoảng 21,5 nghìn tỷ đồng, trong đó giá trị trái phiếu bất động sản là 10,4 nghìn tỷ đồng, chiếm 49% toàn thị trường.

Cùng với đó, S&I Ratings quan sát thấy, các doanh nghiệp bất động sản cũng liên tục đẩy mạnh nợ vay với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cuối năm 2024 lên mức cao nhất kể từ năm 2018. "Có thể thấy rằng, áp lực tài chính lên các doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục cao trong thời gian tới, điều này khiến chúng tôi kỳ vọng giá trị phát hành trái phiếu cũng sẽ tăng mạnh trong 3 quý cuối năm", các chuyên gia của S&I Ratings cho hay.