Lợi nhuận sau thuế đạt 1,08 nghìn tỷ đồng, tăng 5,7% so với cùng kỳ. Kết quả này lần lượt hoàn thành 23,7% kế hoạch doanh thu và 24,5% kế hoạch lợi nhuận năm 2024 của công ty.

Mảng cho thuê trung tâm thương mại tiếp tục là động lực tăng trưởng chính, đóng góp 1,93 nghìn tỷ đồng, tương đương 85,5% tổng doanh thu. Tuy nhiên, doanh thu mảng này chỉ tăng nhẹ 0,8% và giảm 1,2% so với quý trước. Giá thuê trung bình tăng 3,9%, nhưng tỷ lệ lấp đầy giảm xuống còn 82,8%, giảm 2,6% so với cùng kỳ.

Đây là quý thứ ba liên tiếp VRE ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại giảm, có thể do khách thuê gặp khó khăn trong bối cảnh kinh tế suy yếu và ảnh hưởng kéo dài của dịch Covid-19.

Theo báo cáo thị trường quý I/2024 của CBRE Việt Nam, tỷ lệ bỏ trống trung bình của thị trường bất động sản bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội ổn định trong 6 tháng qua do nguồn cung mới hạn chế. Tuy nhiên, thị trường bán lẻ đã tăng trưởng chậm lại so với mức tăng trưởng ở mức hai chữ số trong năm năm trước (trừ giai đoạn 2020-2021 do đại dịch Covid-19), do vậy, thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam có thể bị ảnh hưởng tiêu cực với diện tích bỏ trống cao hơn ở các tỉnh thành ngoài Hà Nội và TP.HCM. Do đó, VRE có thể bị ảnh hưởng tiêu cực khi có 83 trung tâm thương mại tại 44 tỉnh thành, khiến công suất thuê của VRE giảm trong 3 quý vừa qua.

Tỷ lệ lấp đầy của trung tâm thương mại Vincom Retail. (Nguồn: SSI Research)

Theo Đại hội cổ đông năm 2024, ban điều hành VRE có kế hoạch tìm kiếm dần những người thuê mới cho các trung tâm thương mại hiện có sau khi khai trương 4 trung tâm thương mại mới trong quý II năm 2024 và do đó kỳ vọng công suất thuê sẽ phục hồi từ quý III/2024.

Vào 1/6/2024, VRE đã khai trương kỹ thuật trung tâm thương mại Vincom Megamall Grand Park tại Quận 9, TP.HCM với tổng diện tích sàn là 45.255 m2. Việc khai trương mới của Vincom Megamall tại Quận 9 cho thấy, VRE đã khởi động lại kế hoạch phát triển của mình để đáp ứng kế hoạch bổ sung trong 3 năm với hơn 800.000 m2 vào diện tích sàn kinh doanh hiện có của mình.

Ngoài ra, 3 trung tâm thương mại mới (bao gồm Vincom Plaza Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang, Vincom Plaza Điện Biên Phủ và Vincom Plaza Hà Giang) dự kiến sẽ khai trương vào cuối tháng 6/2024. Theo thông tin của Công ty, đến tháng 4/2024, các trung tâm thương mại này đã thu hút được khách thuê, theo đó, Vincom Megamall Grand Park nhận được cam kết cho thuê lên tới 87% tổng diện tích cho thuê, Vincom Plaza Bắc Giang nhận được cam kết cho thuê 79% tổng diện tích cho thuê và Vincom Điện Biên Phủ là 75% tổng diện tích cho thuê. VRE dự kiến sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu là 90% khi khai trương.

Mảng kinh doanh bất động sản trong quý I/2024, VRE đã bàn giao 45 căn nhà phố và ghi nhận doanh thu 277 tỷ đồng, tăng trưởng đột biến so với cùng kỳ năm trước (chỉ bàn giao 1 căn nhà phố) và tăng nhẹ 3,5% so với quý trước.

Theo SSI Research biên lợi nhuận gộp mảng cho thuê đạt 59,9%, cao hơn so với quý IV/2023 nhưng thấp hơn so với cùng kỳ năm trước do chi phí thuê đất tăng trở lại mức bình thường sau khi được giảm 30% trong năm 2023. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp vẫn được cải thiện so với quý trước nhờ việc tiết kiệm chi phí hoạt động và không có tiền thưởng Tết cho nhân viên như trong quý IV/2023.

Nợ so với tiền và tương đương tiền (triệu đồng) và tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu. (Nguồn: SSI Research)

Tổng nợ của VRE ở mức 3,96 nghìn tỷ đồng, không thay đổi so với quý trước. Tuy nhiên, VRE đã cho Vinfast và Vinbus vay 2,35 nghìn tỷ đồng với lãi suất 12%/năm, dự kiến thu hồi vào cuối quý III/2024. Điều này khiến VRE chuyển từ trạng thái thặng dư tiền mặt sang nợ ròng. Tuy nhiên, hệ số khả năng thanh toán lãi vay vẫn ở mức cao (10,7 lần), cho thấy khả năng trả nợ tốt của công ty.

Ngày 16/5/2024, VRE thông báo đã ký hợp đồng đặt cọc với Tập đoàn Vingroup, Vinhomes và Vinwonders Nha Trang để mua lại các khu đất thương mại thuộc sở hữu của các công ty. VRE có thể tiếp tục phát triển mảng kinh doanh bất động sản trong tương lai khi VRE hết hàng tồn kho vào năm 2025. Tuy nhiên, số dư tiền mặt sẽ tiếp tục giảm sau khi đã sử dụng cho việc phát triển trung tâm thương mại mới.

SSI Research dự báo kết quả kinh doanh của VRE sẽ đối mặt với những thách thức trong năm 2024. Cụ thể, doanh thu và lợi nhuận sau thuế dự kiến giảm lần lượt 5,6% và 6,2% so với cùng kỳ năm trước, lần lượt đạt 9,24 nghìn tỷ đồng và 4,14 nghìn tỷ đồng.

Nguyên nhân chính đến từ sự tăng trưởng chậm lại của thị trường bán lẻ, ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy và kế hoạch mở rộng của khách thuê. Tuy nhiên, doanh thu từ mảng cho thuê trung tâm thương mại vẫn được kỳ vọng tăng trưởng 6,2% nhờ vào việc khai trương các trung tâm mới.

Trong năm 2025, SSI Research kỳ vọng VRE sẽ đạt doanh thu và lợi nhuận sau thuế lần lượt là 9,57 nghìn tỷ đồng, tăng 3,5% và 4,62 nghìn tỷ đồng, tăng 11,8%.

Mặc dù VRE là đơn vị dẫn đầu thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam, nhưng những khó khăn của thị trường vẫn đặt ra thách thức không nhỏ. Sự thận trọng của khách thuê trong việc mở rộng kinh doanh có thể ảnh hưởng đến hoạt động hiện tại và kế hoạch ra mắt các trung tâm thương mại mới của VRE.