Bất động sản thâm dụng vốn

Tại diễn đàn “Chiến lược huy động vốn của doanh nghiệp trong hoàn cảnh mới”, chuyên gia tài chính, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng nền kinh tế Việt Nam đang có xu thế phát triển từ thâm dụng vốn. Vốn đầu tư 6 tháng đầu năm 2022 tăng 9,6% so với cùng kỳ năm ngoái; nợ trên vốn của doanh nghiệp ở mức cao 1,5%; tăng trưởng tín dụng tăng nhanh hơn GDP trong 5 năm gần đây.

“Nợ nước ngoài tăng mạnh là điều đáng quan tâm. Nếu như không kiểm soát được nợ này thì sẽ rất nguy hiểm. Bên cạnh đó, việc sử dụng vốn của các công ty niêm yết có xu thế thâm dụng vốn trở lại từ 2018-2022; tỷ lệ nợ và tổng vốn tăng nhanh hơn doanh thu”, ông Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Chuyên gia tài chính, tiến sĩ Đinh Thế Hiển.

Ngành tiêu dùng và thương mại dịch vụ là một trong những ngành trọng điểm của Việt Nam, có kết cấu vốn ổn định và tích cực, doanh thu tăng hơn tổng tài sản. Trong khi đó, ngành công nghiệp có xu hướng thâm dụng vốn. Cơ cấu nợ của ngành này vẫn phù hợp nhưng tỷ lệ nợ và tổng tài sản/doanh thu tăng dần từ 2018-2022.

Đối với sử dụng vốn ngành bất động sản và xây dựng thì tỷ lệ nợ tăng nhanh, năm 2021 đã ở ngưỡng rủi ro. Ngành này có sự thâm dụng vốn lớn, tổng vốn tăng rất lớn so với doanh thu.

Nói về nguồn vốn huy động năm 2022, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho biết, tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp đều cho thấy rằng nguồn huy động vốn đang gặp khó khăn ở các kênh. Ví dụ, tăng trưởng tín dụng 6 tháng khá cao đạt 8,51% (năm 2021 là 5,47%) - đây là nguồn vốn cung cấp chính cho doanh nghiệp, nhưng các ngân hàng thương mại đang gặp nợ xấu tăng, nguồn thu nợ chậm khiến ngân hàng giảm mức cho vay, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản.

Theo ông Đinh Thế Hiển, huy động vốn cổ phiếu sẽ khó do thị trường chứng khoán suy giảm. Năm 2021, VN-Index tăng 35,7% nhưng vốn cổ phần huy động chỉ đạt 177 ngàn tỷ đòng, chiến 3% vốn hóa, là mức huy động rất thấp so với trái phiếu. Thị trường chứng khoán năm 2022 có thể sẽ tiếp tục không thuận lợi, do vậy nguồn huy động này sẽ giảm.

Huy động vốn trái phiếu giảm mạnh do các ngân hàng thương mại không tham gia. Quy mô trái phiếu doanh nghiệp năm 2020 gấp 4 lần năm 2016. Năm 2021 tổng giá trị phát hành trái phiếu là 495.029 tỷ đồng, tăng 23,6% so với năm 2020 (phát hành riêng lẻ chiếm 94,3%).

Năm 2022, Nhà nước đã chấn chỉnh phát hành trái phiếu dưới chuẩn và lách luật. Dự kiến số lượng phát hành sẽ giảm, ảnh hưởng tới nguồn vốn các công ty sản xuất kinh doanh và bất động sản.

Sử dụng vốn ngành bất động sản và xây dựng tỷ lệ nợ tăng nhanh, năm 2021 đã ở ngưỡng rủi ro.

Tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng cần có giải pháp huy động vốn bền vững. Theo ông, cơ chế huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang rất thuận lợi hơn các ngành khác. Vốn tín dụng cung ứng ngành bất động sản đã nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành khác.

Mặc dù, Ngân hàng Nhà nước đang hạn chế tín dụng vào ngành này nhưng ngành này vẫn nhận được nhiều vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp. Số liệu thống kê cho thấy, trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ trong 7 tháng năm 2022 đạt 280.641 tỷ đồng.

Theo ông Đinh Thế Hiển, với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng thương mại càng tăng tín dụng cho công ty bất động sản sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Vốn tín dụng ngân hàng thương mại chiếm 70% giá trị vốn bất động sản, thời hạn thu hồi bình quân 10 năm.

Do vậy về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn. Bên cạnh đó, hơn 70% nhà đầu tư là lướt sóng. Bất động sản khai thác chiếm tỷ lệ nhỏ. Do vậy khi giá chững lại thì thanh khoản giảm mạnh, ảnh hưởng tức thời tới dòng tiền thu hồi của ngân hàng.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đưa ra các giải pháp vốn bền vững cho ngành bất động sản:

Thứ nhất, giảm nhu cầu vốn tín dụng ngân hàng thương mại bằng cách cho vay theo tỷ lệ giảm dần các phân khúc không ưu tiên.

Thứ hai, tăng vốn cổ phần để tăng nguồn lực: Công ty bất động sản là ngành tài chính đầu tư cần có thực lực tài chính bằng vốn chủ sở hữu. Việc phát hành trái phiếu sẽ tăng áp lực trả nợ.

Thứ ba, cần định chế tài chính hợp tác phát triển dự án: Quỹ tín thác bất động sản hoặc tương tự; hợp tác Quỹ - Công ty theo từng dự án; nhà đầu tư cá nhân mua chứng chỉ quỹ sẽ an toàn hơn mua trái phiếu doanh nghiệp hoặc ký hợp đồng hợp tác với công ty.

Bảo Thoa